Comment contraindre le syndic à présenter l’état de sinistralité de la copropriété ?

Nous le savons bien, le contrat d’assurance représente des enjeux économiques extrêmement juteux pour les cabinets de syndics.

Et pour cause, ils sont soit des intermédiaires en assurance, soit carrément des courtiers en assurance.

Par ce biais, ils perçoivent des commissions versées par la compagnie d’assurance dans laquelle ont été placés les contrats de ses copropriétés mandantes.

Cette commission est versée chaque année à la date d’anniversaire du contrat dans la mesure où il reste dans le portefeuille de la compagnie.

Expliquons plus en détail la situation et comment réagir.

I – Un conflit d’intérêts inadmissible

Bien que le syndic soit le mandataire de la copropriété devant défendre exclusivement les intérêts du syndicat des copropriétaires, il se trouve en conflit d’intérêts notamment lorsqu’il s’agit du placement des contrats d’assurance de ses copropriétés mandantes.

Et pour cause, l’objectif du syndic n’est pas de trouver le contrat d’assurance le mieux disant mais de conserver les contrats auprès de la compagnie où ils ont été placés.

C’est d’ailleurs pour cela que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le syndic à mettre à l’ordre du jour la souscription d’un contrat d’assurance afin de garantir toute tentative du syndic de défendre ses intérêts au détriment du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, la plupart des syndics résilient, à l’insu du syndicat des copropriétaires, le contrat d’assurance en cours pour le placer auprès des compagnies avec lesquelles il travaille.

Il semble que les intérêts économiques du cabinet prévalent sur le respect de la loi.

Plus grave encore, pour éviter que le conseil syndical puisse mettre en concurrence le contrat d’assurance, les syndics refusent de leur remettre la situation de sinistralité de la copropriété, ne permettant pas à un autre assureur de proposer un tarif.

Et pour cause, la compagnie doit disposer de ce document pour analyser la sinistralité de la copropriété au cours des trois, voire des cinq dernières années, afin de déterminer si elle souhaite l’assurer et à quel tarif.

II – Comment contraindre le syndic à remettre l’état de sinistralité ?

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le syndic à remettre au conseil syndical l’ensemble des documents de la copropriété qu’il souhaite consulter.

Plus que cela, le conseil syndical peut demander copie de tout document afin de prendre le temps de l’étudier ou de le remettre à un tiers tel que la compagnie d’assurance.

Ainsi, le conseil syndical peut exiger au syndic la remise de l’état de sinistralité de la copropriété.

Si ce dernier fait une rétention d’informations, ou ne sait pas à quoi ressemble ce document, il faudra alors passer à l’étape 2 qui consiste à lui rappeler qu’à défaut de remise des documents demandés par le conseil syndical au-delà d’un délai d’un mois, des pénalités de 15 € par jour de retard s’appliqueront.

Cette mesure est expressément prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Plus que cela, si le syndic n’applique pas de son propre chef ces pénalités, le président du conseil syndical peut engager une action judiciaire devant le président du Tribunal Judiciaire pour demander la condamnation du cabinet de syndic.

L’expérience démontre qu’il retrouve soudainement la mémoire.

D’ailleurs, si vous vous retrouvez devant un syndic récalcitrant, l’ARC Nationale s’engage à financer 100 % de la procédure pour le condamner aux pénalités de retard.

C’est à présent à vous de jouer.