Pourquoi il n’est pas dans l’intérêt de la copropriété de gonfler le montant du budget prévisionnel

Le vote du budget prévisionnel est souvent considéré comme une formalité, y compris au cours de l’assemblée générale, alors qu’il est stratégique puisqu’il permet de déterminer le montant des appels de fonds trimestriels.

Ainsi, la plupart des copropriétaires valident le budget prévisionnel sans comprendre les causes qui justifient qu’il soit réévalué.

Ce manque de vigilance entraîne des dérives budgétaires que l’on connait actuellement et qui provoquent des impayés de charges avec le basculement de la copropriété, et de certains copropriétaires, en difficulté.

Pour obtenir la validation de cette augmentation de budget, les syndics ont un argumentaire bien rodé qu’il faut savoir contrer.

Voyons donc leurs arguments et comment réagir.

I – Un argumentaire bien huilé

Pour faire accepter à l’assemblée générale une augmentation du montant du budget prévisionnel, l’argument massue évoqué par le syndic, est que les dépenses ont augmenté.

En effet, qui peut résister à l’argument de l’inflation ou encore à l’évolution des tarifs de l’énergie, et donc accepter la fatalité de l’augmentation le budget de fonctionnement.

A cela ils ajoutent qu’il s’agit d’un budget prévisionnel qui pourra faire l’objet d’une régularisation en fin d’exercice, s’il s’avère trop élevé.

Enfin, ils affirment que l’on ne peut pas faire autrement car à défaut de trésorerie, les factures ne seront plus payées avec un risque de coupure de chauffage et d’eau. A priori, un argumentaire bien rodé qui est implacable.

Et pourtant …

II – Un contre-argument

Effectivement, les tarifs des contrats en cours ont augmenté. Néanmoins, le syndic peut à tout moment les mettre en concurrence.

D’ailleurs, a-t-il négocié avec les entreprises de la copropriété les tarifs ? A-t-il vérifié si l’indice de révision prévu au contrat a été respecté, ou bien si la société en a profité pour augmenter abusivement les tarifs ?

Par ailleurs, l’estimation du budget prévisionnel est-elle conforme à l’inflation ? Si, certes, on peut admettre une augmentation légère, encore faut-il qu’elle soit conforme à celle de l’inflation.

Mais encore, le risque d’un budget prévisionnel mal estimé voire surestimer est d’entraîner une dérive budgétaire dans le temps, entraînant un nombre important de copropriétaires dans la difficulté.

Voilà pourquoi il est plus pertinent de prévoir un budget prévisionnel serré. Cela provoquera plusieurs intérêts.

En premier lieu, le syndic sera vigilant avant d’engager toute dépense, sachant pertinemment que le « portemonnaie » de la copropriété est limité, l’incitant même à négocier les tarifs.

En second lieu, même si le budget prévisionnel s’avère légèrement sous-estimé, la plupart des copropriétés disposent d’une avance de trésorerie, ou d’autres sommes dormantes qui permettent de compenser le déficit ponctuel de trésorerie.

Enfin, l’intérêt de présenter un budget prévisionnel déficitaire est d’éviter que le syndic puisse faire un chantage en assemblée générale, en indiquant que si les comptes ne sont pas approuvés en l’état, il ne sera pas possible de recréditer les comptes des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges.

Pour résumer, le conseil syndical devra procéder en plusieurs temps :

1/ il devra identifier les postes de charges qui ont le plus augmenté en essayant de comprendre les causes et si elles sont justifiées demander au syndic de procéder à une renégociation des contrats.

2/ le budget prévisionnel devra être estimé au plus juste voire légèrement serré.

3/ si en fin d’exercice, le budget est légèrement déficitaire, il n’y a pas d’inquiétude car la plupart des copropriétés disposent de sommes dormantes ou de provisions travaux appelées non engagés qui permettent de palier à la situation en attendant la régularisation des charges.

C’est à présent à vous de jouer !