Le fonds de travaux n’est pas une option

Décidemment, il n’est pas rare de constater dans les ordres du jour des assemblées générales des petites pépites d’illégalités.

Bien souvent, il s’agit de questions ou de résolutions qui défendent les intérêts économiques du syndic ou bien qui le déchargent d’obligations légales.

A ce titre, voyons une question et une résolution tout à fait illégale et atypique :

Essayons de comprendre le problème et surtout les conséquences que cela implique.

I – Une question mal libellée

Tout d’abord, rappelons que conformément aux articles 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, la plupart des syndicats de copropriétaires est tenu de constituer et d’abonder chaque année le fonds de travaux avec une cotisation minimum qui doit être de 5 % du montant du budget prévisionnel (voire 2,5 % du montant du plan pluriannuel de travaux voté).

Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut pas y déroger sauf à quelques exceptions près, impliquant que le syndic ne peut et ne doit pas rédiger la question en laissant une possibilité de refus de constituer ou d’abonder le fonds de travaux.

Ainsi, la question ne doit pas être libellée « fonds de travaux loi ALUR » mais « fixation de la cotisation du fonds de travaux qui ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel ».

II – Une résolution ouverte

En conséquence des obligations légales, la résolution devrait être rédigée de la façon suivante : «l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de cotiser un taux de fonds de travaux ni peut être supérieur à 5 % du montant du budget prévisionnel qui est de ….% ».

Par ce biais, même si l’assemblée vote contre la résolution, la cotisation minimum légale reste due.

Or, comme on le constate à travers cette résolution, l’assemblée générale a en toute illégalité refusé de constituer le fonds de travaux du fait que la rédaction de la résolution le permettait.

Au-delà de cette illégalité, la conséquence est que la copropriété perd une chance d’être en mesure de financer les travaux lorsqu’ils seront nécessaires au motif qu’elle ne dispose pas d’une trésorerie suffisante.

Un copropriétaire pourrait éventuellement engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic, en indiquant que le défaut du vote des travaux, et plus généralement de l’entretien des copropriétés, est dû à l’absence d’abondement annuel du fonds de travaux.

A méditer donc.