Comment déterminer une inexécution suffisamment grave commise par le syndic

Le chapitre VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité au conseil syndical de demander au syndic de convoquer une assemblée générale pour acter la résiliation de son contrat, en cas de d’inexécution suffisamment grave commis par ce dernier.

Pour mémoire, si le syndic ne s’exécute pas dans un délai de deux mois, le président du conseil syndical pourra alors le substituer et convoquer lui-même une assemblée générale pour, d’une part, acter la résiliation du contrat du syndic en place et, d’autre part, nommer un nouveau syndic qui le substituera dans ses fonctions.

Néanmoins, la question qui reste en suspens est de connaitre la définition d’une « inexécution suffisamment grave commise par le syndic ».

Avant cela,  évacuons les fausses idées.

I – Un simple constat : « une inexécution suffisamment grave »

Tout d’abord, il faut être clair : il revient au conseil syndical de prendre l’initiative de demander au syndic de convoquer une assemblée générale pour résilier son contrat sans que ce dernier ne puisse juger de son bien-fondé.

Par ailleurs, le seul constat de l’inexécution suffisamment grave suffit pour décider de voter la résiliation du contrat ne nécessitant pas de démontrer le préjudice ou lien de causalité entre la/les inexécutions suffisamment graves avec le préjudice constaté.

La question en suspens est de définir quels sont les éléments qui déterminent une inexécution suffisamment grave.

II – Une définition légale et d’opportunité

L’article 1219 du code civil précise que l’inexécution se définit comme le droit de refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas la sienne, ou que cette inexécution est suffisamment grave.

Ainsi, l’exception d’inexécution constitue une exception au principe de la force obligatoire du contrat.

Une décision de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 5 juin 2015 n° 14/11790, précise que l’inexécution suffisamment grave peut être prononcée quand le syndic n’a pas géré les affaires du syndicat des copropriétaires en bon père de famille en lui imposant des dépenses inutiles.

Ainsi, un syndic qui retarderait le paiement des fournisseurs sans justification réelle, de convoquer une assemblée générale ou encore qui proposerait ses filiales entraînant des frais inutiles pour la copropriété, pourrait être constitutif d’une inexécution suffisamment grave.

Il est intéressant de relever que l’inexécution ne se limite pas à un défaut d’action du syndic mais même lorsqu’il commet des actes contraires aux intérêts de la copropriété.

En définitive, il revient au conseil syndical et à l’assemblée générale d’estimer si les inexécutions du syndic sont suffisamment graves pour voter la résiliation de son contrat quitte à ce dernier à saisir la justice pour demander réparation.

En effet, compte tenu du fait qu’il ne peut pas se faire justice lui-même, il devra saisir le juge pour demander réparation de son préjudice présumé en devant au passage justifier la raison de ses inexécutions malgré les relances du conseil syndical.

Bon courage !