Un taux d’impayés de la copropriété difficile à calculer

L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’à la clôture des comptes une copropriété de plus de 200 lots est considérée être en difficulté lorsqu’elle présente un taux d’impayés de 15 % et pour celles ayant moins de lots, le taux est fixé à 25 %.

A partir de ce moment, plusieurs conséquences peuvent en découler et en premier lieu la nomination d’un mandataire ad-hoc.

Il s’agit d’un contrôleur aux comptes qui est désigné par voie judiciaire et qui a pour but d’auditer la gestion et surtout les comptes, afin de comprendre les causes des dérives de la copropriété qui se matérialisent notamment par un taux d’impayés qui dépassent les 15 % voire les 25 %.

Néanmoins, nombreux s’interrogent sur le calcul permettant de déterminer le taux d’impayés des charges.

Comme on va le constater, alors qu’il s’agit d’un élément essentiel, les choses sont loin d’être claires.

I – Un calcul qui pourtant paraît simple

De prime à bord, on pourrait supposer que le calcul des impayés de charges est simple puisqu’il consiste à comparer le montant des impayés de charges des copropriétaires que l’on retrouve en annexe I avec le montant du budget prévisionnel voté indiqué sur l’annexe comptable II.

Autrement dit, si les copropriétaires présentent un montant d’impayés de 10.000 € et que le budget voté est de 100.000 €, le taux d’impayés est de 10 %.

Néanmoins, le premier problème est que l’annexe I présente le solde des copropriétaires débiteurs, après répartition des charges alors même que les comptes n’ont pas été approuvés.

Cela implique que le montant des impayés de charges peut être aggravé suite à un budget prévisionnel ou à une campagne travaux déficitaires sans que les copropriétaires aient réceptionné les avis d’appels de fonds pour payer la régularisation des charges.

Ainsi, la première difficulté est qu’il est nécessaire d’identifier la quote-part de régularisation qui n’est pas encore exigible du fait que les comptes n’ont pas encore été approuvés.

Mais comme on le constate, le problème ne s’arrête pas là.

II – Un calcul qui fait polémique

Pour calculer le taux d’impayés, l’article 29-1 A précise qu’il faut prendre en considération les provisions exigibles en vertu des article 14-1 et 14-2-1.

Autrement dit, sont à prendre en considération les provisions de charges courantes et travaux ainsi que les cotisations du fonds de travaux.

A contrario, les avances ne sont pas à prendre en considération.

A partir de ce constat, il faudrait donc supprimer du montant des impayés celui qui résulte des avances.

Cela paraît difficile voire impossible car lorsque le copropriétaire paie partiellement ses appels de fonds, il est très compliqué de déterminer à quelle somme il faut les rattacher.

Mais plus complexe encore, l’article 29-1 A ne précise pas le calcul permettant de déterminer le taux d’impayés, impliquant qu’il existe plusieurs méthodes qui, en fonction de celle utilisée, donne un taux d’impayés différent.

Voilà pourquoi en l’absence de précisions, la désignation d’un mandataire ad-hoc reste hypothétique.