Mon syndic professionnel ne fait plus rien – Comment réagir ?

Nous avons de plus en plus d’appels de conseillers syndicaux qui nous annoncent ne pas savoir comment réagir face à un syndic professionnel qui continue à percevoir ses honoraires mais qui ne fait plus rien.

Bien souvent, le constat se réalise lorsque le cabinet de syndic a été racheté par un grand groupe.

Essayons donc de présenter la procédure à suivre.

I- La constatation des manquements

Lorsqu’il est constaté des manquements du syndic, le conseil syndical doit être insistant en lui rappelant qu’en tant que mandataire et rémunéré pour cela, il doit assurer la réalisation des tâches courantes.

Ce rappel devra se réaliser de manière progressive en commençant par un courriel qui devra très rapidement être suivi d’un second.

Le courriel devra être précis sur les manquements du syndic et surtout sur le risque de préjudices ou sur celui déjà constaté à l’égard de la copropriété.

Ces deux précisions sont fondamentales pour engager la responsabilité du syndic car il faudra le cas échéant démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité entre ces deux éléments.

A défaut de réaction, il faudra lui notifier un courrier en recommandé en lui rappelant ses manquements tels que le défaut de paiement des fournisseurs, l’absence de tenue comptable ou de la convocation de l’assemblée générale ou encore le refus de remettre les documents réclamés par le conseil syndical.

A partir du moment où le syndic considère la notification comme un vulgaire papier de toilette, il faudra passer à la seconde étape.

II – Une convocation d’assemblée générale pour résilier le contrat

L’article 18 chapître VIII de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de résilier le contrat du syndic dans la mesure où il commet des manquements suffisamment graves même si cela n’a pas encore entraîné un préjudice pour la copropriété.

En effet, le seul constat des manquements suffit en soi pour acter la résiliation du contrat.

Dans ce cas, le conseil syndical doit mettre en demeure le syndic de convoquer une assemblée générale dans laquelle doit figurer dans l’ordre du jour au moins deux questions :

1- la résiliation du contrat du syndic en place pour manquements suffisamment graves

2- la nomination du nouveau syndic à une date déterminée

Attention, il faudra joindre au courrier, le contrat du syndic concurrent pour que la résolution ne puisse pas être contestée judiciairement.

Ce même article 18 chapitre VIII de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans la mesure où le syndic ne convoque pas d’assemblée générale dans un délai de deux mois, le président du conseil syndical pourra alors le faire, ce que nous recommandons.

Le Président du Conseil Syndical pourra se faire assister par le syndic prospecté à remplacer le syndic sortant.

Bien sûr, l’ARC Nationale est là pour vous aider.

C’est à présent à vous de jouer.