Demandez systématiquement l’état détaillé des honoraires perçus par votre syndic

La question des honoraires du syndic est un sujet sensible car pendant que certains revendiquent une revalorisation du montant du forfait de base, d’autres sont près à faire des promotions pouvant offrir jusqu’à trois mois d’honoraires.

En réalité pour beaucoup de syndics et surtout des grands groupes, les honoraires du forfait de base ne sont devenus qu’un appât permettant de capter la clientèle à savoir le syndicat des copropriétaires.

A partir du moment où elle est dans ses filets, le syndic peut alors lui facturer des prestations complémentaires, fait intervenir ses filiales et surtout augmenter de manière subtile ses honoraires de base à travers les différents mandats qu’il renouvelle.

Pour bien comprendre la technique, prenons l’exemple d’un mandat de syndic avec un montant d’honoraires annuel à 10 000 euros. Chaque année, le syndic demande un renouvellement de son mandat en appliquant une revalorisation de 6 %.

A l’issue de dix ans de mandat, les honoraires du syndic passent à 17 900 euros soit 7 900 euros, une augmentation non pas de 60 % mais de 79 %.

Le conseil syndical doit être conscient de cette stratégie en mettant en place plusieurs dispositifs lorsqu’il sera question d’aborder l’augmentation des honoraires du forfait de base.

I- Le détail des sommes perçues par le syndic

Le deuxièmement du chapitre 2 de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de joindre à l’ordre du jour « l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ».

Compte tenu que ce document doit être produit pour information, la quasi-totalité des syndics considèrent qu’il est optionnel du fait que sa non-présentation n’entraîne pas de conséquence comme la nullité d’une résolution ou pire de l’assemblée générale.

Or, la loi qui est impérative, impose au syndic de respecter ses obligations en devant produire et joindre à l’ordre du jour ce document clé qui permet aux copropriétaires d’avoir une information précise sur l’intégralité des sommes perçues par le syndic au titre de ses rémunérations.

II – Un document stratégique

Tout le monde l’a bien compris, ce document n’est pas transmis par le syndic car il est stratégique.

Et pour cause, les honoraires de prestation complémentaire, supplémentaire ou privative représentent parfois jusqu’à 60 % du montant des honoraires du forfait de base facturés par le syndic.

En effet, il faut prendre en considération les heures de vacations supplémentaires, les forfaits des prestations particulières mais surtout les honoraires privatifs comme les lettres de relance ou de mise en demeure ou encore pour établir les états datés.

Ainsi, il est plus facile pour un syndic de réclamer une augmentation de 5 % de ses honoraires si, en parallèle, il ne présente pas les autres prestations facturées surtout si elles sont particulièrement significatives.

C’est à ce titre que le conseil syndical doit prendre le réflexe de demander au syndic surtout lors de la négociation de son contrat et de ses honoraires, la présentation détaillée de ses rémunérations comme exigé par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Vous ne pourrez pas dire que l’ARC Nationale ne vous a pas prévenus.