Un nouveau syndic peut-il exiger du syndicat des copropriétaires des honoraires de reprise comptable d’un exercice en cours ?

En parcourant les comptes, une conseillère syndicale découvre trois factures de 8.862 € de leur nouveau syndic intitulées « reprises comptables ». Elle s’interroge sur la régularité de ces affectations, et ce, d’autant plus que l’une d’elles porte sur l’année en cours. Un syndic a-t-il la faculté de requérir cette rémunération complémentaire sur l’exercice non clôturé du syndicat ?

I. Honoraires réglementaires du syndic de reprise comptable sur un précédent exercice clos 

En l’espèce, ce syndicat, assez important (211 lots), désigne un autre syndic professionnel lors de son assemblée générale du 11 décembre 2024. Ce changement s’explique par le mécontentement des copropriétaires sur l’administration du précédent cabinet, se manifestant notamment par leur refus d’avaliser les comptes clos des deux précédents exercice comptables (1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024).

Il incombe alors au nouveau syndic de représenter en assemblée ces deux exercices clos, ce qui suppose de ressaisir toutes les écritures, en apportant les modifications appropriées envisageables. A ce titre, il impute au syndicat deux fois 8.862 € pour le travail effectué sur chaque exercice. Cette rémunération additionnelle du syndic au syndicat est autorisée par le point 7.2.7. du décret du 26 mars 2015 selon les modalités stipulées par son mandat accepté lors de l’assemblée le désignant.  

II. Honoraires irréguliers du syndic de reprise comptable sur l’exercice en cours

Ce même cabinet prévoit une 3ème note d’honoraires du même montant pour ses tâches comptables sur l’exercice 2024/2025, qui se révèle en revanche doublement irrégulière. 

Tout d’abord, le point 7.2.7. du décret du 26 mars 2015 concède au syndic la faculté de requérir des honoraires supplémentaires du syndicat pour la reprise des exercices antérieurs, soit :

– non approuvés (en assemblée) ;

– non répartis (entérinés par l’assemblée mais non régularisés postérieurement). 

Cela s’entend dans les deux cas des exercices comptables clos. Seuls ceux-ci sont susceptibles d’être adoptés par l’assemblée, et dans l’affirmative d’appel de charges auprès des copropriétaires par le syndic (article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965), Cass 3e civ. 21 novembre 2006, n° 04 – 20473.

Or, dans le cas présent il s’agit simplement d’un exercice comptable du syndicat en cours (1er octobre 2024 au 30 septembre 2025) lors de la nomination de ce cabinet par l’assemblée (11 décembre 2024).

Cette infraction s’avère d’autant moins contestable juridiquement, que la gestion comptable (collective et individuelle) de l’exercice en cours constitue une prestation courante du syndic comprise dans sa rémunération forfaitaire de base (point 3 de l’annexe du décret).

Il nous faut donc inviter les copropriétaires :

– à négocier les modalités contractuelles de tarification de la reprise comptable, préalablement à l’élection du syndic par l’assemblée ;

– à refuser d’entériner en assemblée les honoraires d’un néo-syndic pour une prétendue reprise comptable sur un exercice du syndicat en cours, quel qu’en soit son montant ;

– à nous en informer, preuves à l’appui, afin que nous puissions dénoncer ces pratiques inacceptables.