Un Questions-Réponses pour ne pas vous faire gruger
par votre syndic lors de la renégociation de son contrat !
A ce communiqué était joint un Questions-Réponses qui a pour but de clarifier certaines dispositions du décret. Vous trouverez ci-après in extenso ce document.
et que toute demande d’assistance doit être adressée à contact@arc-copro.fr.
Questions Réponses diffusé par l’ARC et l’UFC Que Choisir
10 Questions-réponses
1) Le syndic dit qu’il est contraint d’augmenter d’ores et déjà le forfait annuel du fait que la loi ALUR a introduit de nouvelles obligations lui incombant
FAUX. Aucune obligation nouvelle ne justifie une augmentation de forfait. Le contrat type imposé par la loi ALUR et publié le 26 mars dernier, ne sera obligatoire que pour les copropriétés ayant à se prononcer en AG sur le renouvellement du contrat de
syndic ou sur un nouveau
syndic, après le 1er juillet 2015. Pour ces AG, comme il s’agit d’un nouveau contrat, ce n’est donc pas une augmentation de forfait mais une modification totale des engagements du
syndic. En ce qui concerne les autres obligations, aucune ne justifie une augmentation du forfait annuel car elles ne sont toujours pas entrées en vigueur (
immatriculation de la copropriété,
fiche synthétique) ou que l’augmentation du forfait est interdite.
2) Le contrat type prévu par la loi ALUR laisse subsister la possibilité pour le syndic de facturer, en plus du forfait annuel, des prestations particulières
VRAI. Le contrat type permettra encore au
syndic de facturer, en plus du forfait, certaines tâches à l’acte comme la gestion de contentieux hors impayés, la gestion de sinistres, ou l’
immatriculation de la copropriété… Cependant une liste exhaustive (mais limitative) des tâches est imposée dans tous les contrats souscrits à compter du 1er juillet 2015 avec un
syndic professionnel (voir annexe du décret de l’article 7.2.2 à l’article 7.2.7 et l’article 9). Il s’agira des tâches nécessitant des diligences exceptionnelles. Désormais le
syndic ne pourra plus facturer au
copropriétaire défaillant des frais de « suivi de dossier » ou de « constitution et transmission de dossier » qu’en cas de diligences exceptionnelles. Il faudra tout de même rester vigilant sur l’interprétation qu’aura le
syndic du mot « exceptionnel ».
FAUX. L’obligation de mise en place d’un compte bancaire séparé, qui concerne les copropriétés de plus de 15 lots, et entrée en vigueur depuis le 24 mars 2015 au fur et à mesure du renouvellement des contrats de
syndic, ne peut en aucun cas donner lieu à une augmentation du forfait. Une telle facturation serait illicite et condamnée par la justice.
4) Le syndic propose à la copropriété un contrat de 3 ans. Le syndic indique que cela ne remet pas en cause les nouvelles dispositions de la loi ALUR
FAUX. Les copropriétaires qui signeront un contrat de 3 ans lors d’une
assemblée générale se tenant avant le 1er juillet 2015, ne pourront pas bénéficier avant 2018, du nouveau contrat fixé par le décret du 26 mars 2015 et plus protecteur que ceux usuellement proposés par les syndics. Il est donc recommandé aux syndicats de copropriétaires de demander d’ores et déjà au
syndic d’adhérer au contrat fixé par le décret. Si le
syndic refuse, c’est qu’il n’est pas prêt à assainir ces pratiques, et qu’il s’agira de voir ailleurs.
6) Il existerait des faux « comptes-séparés »
VRAI. La jurisprudence a précisé que certaines conditions doivent être remplies pour que l’on puisse être en présence effective d’un
compte séparé, plus particulièrement quant à l’identité du titulaire du compte. Afin de s’en assurer, il faut que le
syndicat des copropriétaires, ou son représentant le
conseil syndical, demande à la banque (2) ou au
syndic la convention de compte, afin de vérifier si le titulaire du compte est bien le
syndicat des copropriétaires et non le
syndic de la
copropriété (la seule mention SDC ne suffit pas car elle créé la confusion, le nom de ses deux entités s’épellent de la même manière) ; le mieux étant de choisir un compte bancaire différent de celui où le
syndic centralise les autres comptes des copropriétés qu’ils gèrent.
FAUX. C’est une des rares dispositions de la loi ALUR qui est entrée en vigueur dès la promulgation de la loi. Désormais, les honoraires que le
syndic est susceptible de percevoir au titre des diligences qu’il pourrait avoir à accomplir, ne peuvent plus figurer dans le contrat de
syndic, même à titre indicatif. Ainsi, le montant qui y figure n’est en aucun cas opposable à la
copropriété qui reste libre de décider ou non, lors du vote sur ces travaux hors
budget prévisionnel, d’une rémunération spécifique au
syndic, aux vus des éventuelles tâches qu’il aura à accomplir dans le cadre de ces travaux. Cela l’obligera à justifier les honoraires réclamés, et permettra à l’
assemblée générale de retrouver tout son pouvoir de négociation sur leur montant. D’ailleurs le décret fixant le contrat type exige que cette règle s’applique également pour les audits énergétiques ou les audits globaux de la
copropriété.
8) La loi ALUR a introduit l’obligation pour les syndics professionnels de mettre à disposition du syndicat des copropriétaires un espace sécurisé, permettant la consultation à distance des documents de gestion de la copropriété. Cela fait l’objet d’un supplément de prix.
FAUX. Si en effet depuis le 1er janvier 2015, tous les syndics professionnels doivent mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés – sauf si une décision contraire de l’
assemblée générale le refuse – aucune augmentation du forfait n’est possible. En effet, seule la diminution du montant du forfait annuel – à hauteur du montant impérativement indiqué dans le contrat – n’est possible, si le syndicat de copropriétaires décidait d’y renoncer. Attention, la liste précise des documents consultables n’est pas définie et les modalités de consultation non plus. L’UFC-Que Choisir et l’ARC militent pour obtenir un arrêté afin de définir précisément la liste obligatoire de documents (incluant notamment les factures de la
copropriété) à retrouver dans cet espace afin d’éviter la mise en place d’extranets vides de contenu, et donc inutiles pour les copropriétés.
9) Le montant de l’état daté a augmenté et le syndic indique que c’est dû aux nouvelles obligations de la loi ALUR du syndic à l’égard du copropriétaire vendeur
FAUX. Si la loi ALUR a prévu que les informations relatives à l’état daté soient désormais fournies dès le compromis et non plus au moment de l’acte authentique, elle ne rajoute pas de « nouvelles » obligations au
syndic. La liste des documents à fournir par le vendeur à l’acquéreur concerne soit des documents déjà en la possession du
copropriétaire vendeur, soit des documents qui étaient déjà obligatoires avant la loi ALUR. En tout état de cause, un décret attendu prochainement viendra limiter le montant facturable au
copropriétaire vendeur afin d‘éviter que les syndics pratiquent des prix prohibitifs comme c’est le cas actuellement.
10) Le contrat de syndic arrive à échéance, une mise en concurrence de ce dernier s’impose avec la loi ALUR
VRAI. Si votre
copropriété a un
conseil syndical. En effet, le nouveau texte impose au
conseil syndical ou aux copropriétaires que « plusieurs contrats » – au minimum un en sus de l’ancien et deux en cas de nouvelles copropriétés – soient présentés à l’
assemblée générale amenée à se prononcer sur un nouveau
syndic, en cas de nouvelle
copropriété, ou le renouvellement de l’ancien pour les autres. A défaut le
syndic ne peut être maintenu, et l’absence de
syndic peut coûter cher à la
copropriété. Cependant, la loi « croissance activité – aujourd’hui en cours de discussion – revient sur cette obligation de mise en concurrence. Affaire à suivre.
