Attention aux résolutions « double emploi » en matière de « réserve travaux »

Depuis le 1^er janvier 2017, la grande majorité des syndicats de copropriétaires doit alimenter un « fonds travaux » qui est encadré par la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi ALUR.

Pour beaucoup de copropriétaires, cette nouvelle disposition est synonyme de nouvelles charges financières qui alourdissent le budget courant.

C’est pour éviter cette interprétation qu’il est impératif d’avoir un conseil syndical perspicace qui doit faire la chasse aux résolutions « double emploi ».

La suppression de l’avance travaux

En parallèle de l’entrée en vigueur du « fonds travaux », la loi ALUR a supprimé l’obligation prévue initialement à l’article 18, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que, tous les trois ans, le syndic doit proposer à l’ordre du jour la mise en place d’une avance travaux.

Malgré cette suppression, certains syndics continuent à présenter à l’ordre du jour une question visant soit à constituer cette avance soit à continuer de l’alimenter.

Même si cela n’est pas illégal, à partir du moment où cette décision a été votée par l’assemblée générale, cela peut faire « double emploi » avec l’obligation de constituer un « fonds travaux ».

Ainsi, si les copropriétaires ne sont pas en mesure de financer ces deux comptes, qui ont pratiquement le même objet, il est judicieux de s’organiser pour alimenter uniquement le seul compte obligatoire qui est le « fonds travaux ».

Un « fonds travaux » quasi alimenté

L’ARC est un fervent défenseur du « fonds travaux » car il est, aujourd’hui, quasiment le seul dispositif qui incite les copropriétaires à établir un plan pluriannuel de travaux qui permette de garantir de façon pérenne l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Il est donc essentiel de prévoir un « fonds travaux » cohérent avec l’étendue des travaux à réaliser au sein de la copropriété.

Chaque copropriété est unique, et la constitution du fonds travaux doit être réalisée sur mesure.

Le taux minimum légal de 5 % est donc bien souvent insuffisant et devra être, dans la plupart des cas, réévalué (voir la revue du premier trimestre 2017 www.arc-copro.com/wrei).

Des mesures peuvent être prises pour limiter, voire neutraliser l’impact financier que représente pour les copropriétaires la constitution du « fonds travaux » pour les copropriétaires.

La première méthode est bien évidemment la maîtrise des charges de la copropriété. L’objectif est que les économies réalisées permettent d’alimenter le « fonds travaux », afin que ce dernier ne soit pas ressenti par les copropriétaires comme une charge supplémentaire.

Ainsi, en maintenant le même niveau d’appel de fonds, le copropriétaire financera aussi bien les charges courantes que le « fonds travaux ».

Une seconde technique consiste à voter le remboursement progressif de l’avance travaux déjà constituée en fonction du montant annuel du « fonds travaux » à constituer.

Ce remboursement porté au crédit du compte du copropriétaire permettra ainsi de compenser l’appel de fonds relatif au « fonds travaux ».  Il s’agit donc d’une opération « blanche ». Donner d’une main pour reprendre de l’autre.

Il est clair que cette méthode de « passe-passe » n’est pas une solution pérenne et permet uniquement de gagner, ou plutôt de perdre du temps sur un nouveau financement des travaux à venir.

L’idéal reste d’engager une véritable politique de maitrise des charges au sein de la copropriété grâce notamment à des outils développés par l’ARC et aux services développés par sa coopérative et surtout d’avoir une bonne visibilité sur l’étendue du programme travaux à mettre en place.