Des honoraires de base en trompe l’œil

A plusieurs reprises, nous avons expliqué que lorsque le conseil syndical procède à la mise en concurrence des contrats de syndic, il est essentiel de ne pas se contenter de contrôler uniquement les honoraires de base.

En effet, au-delà d’apprécier les qualités intrinsèques d’un cabinet (extranet performant, existence de service comptable ou de recouvrement de charges en interne, un nombre limité d’immeubles par gestionnaire…) il est impératif de mettre en parallèle le tarif des prestations complémentaires et privatives.

Et pour cause, bien souvent le « faible » coût des honoraires de base est largement compensé par le montant des prestations complémentaires.

Plus encore, il faut être attentif à un point plus subtil qui concerne les frais qui, de façon certaine, seront cumulés aux honoraires de base et qui sont souvent oubliés par le conseil syndical.

Les honoraires de reprise comptable

Le contrat type réglementaire a prévu dans son point 7.2.7 la possibilité pour le syndic de facturer « la reprise comptable des exercices non approuvés ou non répartis ».

Cette prestation est donc dans tous les cas facturée, sachant que l’assemblée générale se tient en cours d’exercice impliquant que le syndic repreneur ait à reprendre les comptes de l’année qui, par définition, ne sont pas encore répartis.

Par conséquent, s’il fallait comparer deux contrats dont :

1. l’un propose un tarif d’honoraires de base de 8000 euros avec un coût de prestation de reprise comptable de 1000 euros ;
2. et un autre qui propose des honoraires de base à 7000 euros avec un tarif pour la reprise comptable à 1500 euros ;

La première proposition serait plus intéressante, bien que le montant des honoraires de base soit plus élevé.

Le tarif d’immatriculation des copropriétés

Dans le même point, le contrat type donne une possibilité au syndic de facturer l’immatriculation initiale des copropriétés.

La plupart des syndics ont profité de leur monopole pour facturer cette prestation à prix d’or, pouvant dépasser les 3000 euros.

Ainsi, cette prestation peut facilement rattraper une proposition d’honoraires de base qui paraît concurrentielle.

Par conséquent, si on devait comparer deux contrats dont le montant des honoraires de base était équivalent, l’addition du coût de la reprise comptable et de l’immatriculation initiale des copropriétés pourrait facilement faire la différence.

Qui a dit que c’était simple d’être conseil syndical ?