Pouvoirs du conseil syndical à réclamer des pièces à sa banque : une étonnante analyse de la Chancellerie

Quel conseil syndical n’a pas été la balle de ping-pong en matière de contrôle du statut du compte bancaire et des opérations enregistrées, renvoyé du syndic vers la banque et vice versa.

Afin de faire évoluer la situation, l’ARC a engagé plusieurs actions notamment en saisissant le CFONB (voir article : Compte séparé : la réponse du Comité Français d’Organisation et de Normalisation Bancaires ) ou encore en délivrant une sommation interpellative par voie d’huissier auprès du syndic ou de sa banque pour obtenir les documents (voir article : L’ARC recherche un conseil syndical qui désespère d’obtenir les documents de son syndic).

En parallèle, nous avons saisi les députés pour que dans le cadre de la loi ELAN soient soutenus des amendements qui prévoient de donner au président du conseil syndical un pouvoir de demander à la banque où sont déposés les fonds de la copropriété toute interrogation ou information sur le compte.

De nombreux députés ont soutenu ces amendements. Néanmoins, le rapporteur de la loi ELAN, M. Richard Lioger du groupe La République En Marche, les a intégralement rejetés au motif qu’il préfère que la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 ne soit pas réformée par les parlementaires mais par le gouvernement, par voie d’ordonnances (voir article :  Un député de La République En Marche qui préfère que le gouvernement légifère par voie d’ordonnances plutôt que le Parlement).

C’est ainsi que la Chancellerie, qui dépend du Ministère de la Justice, a invité l’ARC à plusieurs réunions de travail avec les professionnels du secteur dans le but de définir les grandes lignes de futures ordonnances.

Une des réunions était particulièrement intéressante puisqu’il s’agissait de traiter des pouvoirs du conseil syndical.

Voyons l’une des demandes formulées par l’ARC et la réaction des chambres professionnelles pour ensuite mettre en évidence l’analyse faite par la Chancellerie qui est pour le moins inattendue.

I. Un pouvoir au président du conseil syndical pour assigner le syndic en place

A plusieurs reprises, nous avons expliqué que l’une des tares de la loi du 10 juillet 1965 est l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires d’assigner le syndic en place en cas de manquement à ses obligations légales, réglementaires ou déontologiques.

Et pour cause, le seul représentant légal du syndicat des copropriétaires est le syndic.

Autrement dit, en cas de litige entre ces deux protagonistes, il faudrait que le syndic mandataire assigne le syndic commerçant, ce qui est une hérésie.

La situation est encore plus compliquée lorsque le conseil syndical n’arrive pas à obtenir du syndic les documents de la copropriété qu’il souhaite contrôler.

A part de menacer de le mettre en concurrence à la prochaine assemblée générale, les moyens de pression dont dispose le conseil syndical sont limités, voire inexistants.

La première tentative de l’UNIS est d’indiquer qu’en cas de litige il n’y avait aucun problème pour que le syndic s’auto-assigne. Bien évidemment, cela lui a valu un premier carton jaune.

L’ARC a donc proposé une possibilité pour le conseil syndical représenté par son président d’assigner le syndic en place à partir du moment où il ne respecte pas ses obligations.

Alors que dans un premier temps la Chancellerie n’était pas forcément favorable, l’UNIS, ainsi que la FNAIM, ont considéré qu’il fallait sanctionner les « syndics voyous » et donner effectivement au président du conseil syndical, à la suite d’une décision majoritaire de ses membres, le pouvoir d’assigner le syndic en place.

Dont acte ! Il semble donc que les chambres professionnelles souhaitent faire du ménage dans la profession.

A défaut d’y croire, on peut espérer.

II. Une analyse de la Chancellerie très intéressante

Nous avons évoqué que l’un des problèmes du conseil syndical est d’obtenir de la banque où sont déposés les fonds de la copropriété des informations aussi bien sur le statut d’un compte bancaire que sur les opérations enregistrées.

La difficulté est que la banque se cache derrière le secret bancaire pour refuser au président du conseil syndical de répondre à ses interrogations au motif que seul le syndic est le représentant légal de la copropriété.

La Chancellerie a  présenté une analyse innovante.

Selon elle, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne un pouvoir au conseil syndical de réclamer des pièces concernant la copropriété, non seulement à son syndic mais également à tout tiers qui détient des documents concernant l’immeuble.

Cette analyse est intéressante car jusqu’à présent cet article 21 était interprété uniquement pour définir les pouvoirs qu’avait le conseil syndical vis-à-vis de son syndic.

Or, après relecture on peut effectivement considérer que le conseil syndical est habilité à interroger tout tiers, et en particulier la banque de la copropriété.

Cela est d’autant plus pertinent que le syndic n’est pas le titulaire du compte bancaire de la copropriété, mais le mandataire, donnant au conseil syndical, qui est aussi élu par les copropriétaires, le pouvoir d’interroger la banque.

Nous allons donc vérifier cette hypothèse en demandant à un président de conseil syndical de saisir sa banque pour obtenir des documents, tels que les conventions de comptes ou une attestation d’ouverture de compte bancaire séparé, en s’appuyant sur les dispositions de l’article 21, dont voici la reproduction partielle :

 « [Le conseil syndical] peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, (…), de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. »