La prise en charge de la garantie financière : une résolution illicite sur la forme et sur le fond

A l’occasion de travaux soumis à l’assemblée générale, les syndics peuvent prétendre à des honoraires supplémentaires. La loi prévoit néanmoins des modalités et des restrictions en la matière.

A ce titre, l’ordre du jour d’une assemblée générale de 2019 notifié à des copropriétaires par un syndic professionnel du sud de la France contient des irrégularités et abus à dénoncer.

I. Honoraires du syndic pour le suivi des travaux : modalités légales d’adoption de ces travaux

Malheureusement, les syndics n’ont toujours pas assimilé le fait que chaque question doit faire l’objet d’une résolution, la preuve :

Ce syndic professionnel prévoit pour chaque travaux votés, une résolution « package » qui prévoit, outre le choix de l’entreprise, le montant des travaux et le financement de l’opération, le montant de ses honoraires.

Bien entendu, en plus de cette irrégularité au niveau de la forme de la résolution, il ne vous aura pas échappé que l’alinéa concernant les honoraires de ce syndic est illégal.

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que le syndic peut prétendre à des honoraires complémentaires du syndicat pour le suivi des travaux, à condition qu’ils fassent l’objet d’une résolution spécifique à l’assemblée générale.

Mais surtout, il impose aussi que le pourcentage qui correspond à ces honoraires soit appliqué exclusivement sur le montant hors taxe des travaux.

Dans cette résolution, il existe un dernier alinéa tout aussi illégal.

II. La garantie financière remboursée par la copropriété

Dans sa proposition de résolution illicite, ce syndic informe également les copropriétaires de leur contribution à la majoration de sa garantie professionnelle auprès de la compagnie Lloyd’s à hauteur de 0,40 % HT pour chaque rénovation qui serait adoptée.

C’est donc juste un point d’information, même pas l’expression d’une volonté.

Pour rappel, un syndic qui administre une copropriété à titre professionnel doit disposer selon l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET, d’une garantie financière, dont l’objet consiste à garantir les fonds de ce syndicat gérés par ses soins, qu’il pourrait détourner à son profit.

Le contrat de syndic est un contrat « tout sauf » : la prise en charge de cette caisse de garantie n’est pas prévue comme pouvant être facturée directement à la copropriété.

Le financement de cette caisse de garantie est intégré dans le forfait du syndic et dans la rémunération qu’il touche pour chacun des travaux votés par l’assemblée générale.

Donc, même s’il est vrai que l’article 31 du décret du 20 juillet 1972 (d’application de la loi HOGUET) prévoit que le montant de sa garantie financière doit être actualisé à titre principal (à la fin de chaque période annuelle, soit fin décembre, puisque cette police a généralement pour exercice l’année civile), accessoire (en cours de contrat en présence de circonstances exceptionnelles, très gros travaux votés) ; il nous paraît peu probable qu’un syndic professionnel informe instantanément son courtier dès que des travaux standards sont votés en assemblée, et ce pour chacune des nombreuses copropriété qu’il administre.

On peut dès lors s’interroger sur la finalité d’une telle démarche de syndics professionnels, qui semble permettre d’augmenter, de manière détournée, leurs honoraires pour le suivi des travaux collectifs.

Il ne faut pas hésiter à rayer une telle mention totalement illégale, insérée dans un projet de résolution, préalablement au vote par l’assemblée générale.