Calculer la perte de potentiel du fonds travaux de la copropriété

Depuis le 1^er janvier 2017, la grande majorité des copropriétés est censée disposer d’un fonds travaux.

Alors que ce dispositif était décrié comme étant un nouvel impôt déguisé à la charge des copropriétaires, on s’aperçoit qu’il est finalement bien accepté, sachant qu’il est le seul dispositif efficace pour permettre de financer les travaux d’entretien et de rénovation de la copropriété tout au long de son existence.

Ceci étant, il est important que le conseil syndical vérifie que la constitution de cette réserve ne soit pas détournée de son objet, notamment pour compenser les impayés de charges ou bien le déficit des travaux votés.

Rappelons comment contrôler cette information capitale et surtout vérifier si ce phénomène ne s’aggrave pas à travers les exercices.

I. Une comparaison des comptes de capitaux et de placements

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose que les sommes afférentes au fonds travaux soient placées sur compte séparé et rémunéré.

Ainsi, le conseil syndical devra comparer l’évolution comptable du fonds travaux par rapport à son abondement dans le compte bancaire rémunéré.

Ainsi, le compte 105 qui présente les provisions liées au fonds travaux doit être à chaque trimestre mouvementé au crédit d’un quart de la cotisation annuelle votée en assemblée générale.

A titre d’exemple, si la cotisation annuelle du fonds travaux est de 4 000 euros,  chaque trimestre le compte 105 doit être crédité de 1 000 euros.

En parallèle, chaque trimestre, ou du moins en fin d’exercice, le compte 501 qui présente les sommes placées doit être augmenté du même montant.

Le plus pratique est de demander au syndic la copie du grand livre ou encore de la balance des comptes de la copropriété afin de vérifier ces deux données.

Point important, si le fonds travaux est déposé sur un compte rémunéré dans lequel figurent d’autres sommes placées, il faudra alors les déduire pour connaître la véritable situation.

II. Un comparatif sur plusieurs années

Dans la plupart des cas, le montant du fonds travaux appelé n’est pas celui figurant sur le compte placé.

Plusieurs explications sont possibles, imposant d’interroger d’urgence le syndic.

Généralement, le syndic explique qu’il existe des impayés importants au sein de la copropriété, impliquant que les règlements des appels de fonds, notamment ceux liés au fonds travaux, sont utilisés pour compenser les impayés de charges.

Cette affirmation ne devra pas être prise à la légère, sachant que le défaut de réaction du conseil syndical entraînera que le syndic sera encore moins diligent pour résorber la situation.

Mais encore, le conseil syndical devra vérifier si ce « détournement » du fonds travaux ne s’aggrave pas.

Pour cela, il faudra calculer la réalité effective du fonds travaux et sa capacité de financement.

Le calcul est simple, dans l’idéal, à partir du moment où le syndic a appelé 10 000 euros de fonds travaux et qu’aucune somme n’a été votée pour financer des travaux, on doit alors retrouver 10 000 euros dans le compte 105.

Dans ce cas, la capacité de financement est de 100 % :

En revanche, si sur les 10 000 euros appelés, seuls 8 000 euros sont en compte placé, la capacité de financement n’est que de 80 %.

Il est alors intéressant de vérifier d’une année sur l’autre qu’elle est la véritable capacité de financement du fonds travaux.

Si les pourcentages sont en baisse, cela veut dire que le fonds travaux est détourné de son objet.

Vigilance donc !