Comment calculer simplement les honoraires de base du syndic

Nous sommes souvent interrogés par des conseillers syndicaux au sujet du calcul des honoraires annuels de leur syndic.

Et pour cause, ces derniers ont l’art de compliquer les règles les plus simples.

A ce titre, voyons comment Nexity présente ses honoraires dans le relevé des charges :

Vous n’y retrouvez pas vos petits ? C’est bien normal, car toutes les conditions sont réunies pour n’y rien comprendre.

Des régularisations d’honoraires, des sommes négatives, des factures d’honoraires…

Reprécisons les règles à connaître, pour contrôler les honoraires facturés par le syndic et voyons comment l’ARC va assister ses adhérents pour leur permettre de calculer la rémunération que doit percevoir son syndic, conformément à son contrat.

I. Des honoraires annuels présentés au contrat

Peu importe la durée du mandat votée, les honoraires présentés dans le contrat sont annuels. Cela résulte du point 7.1.5 du contrat type défini par le décret du 26 mars 2015.

Ainsi, le syndic doit facturer ses honoraires sur cette base sans avoir à procéder à des régularisations.

II. Des honoraires facturés sur l’exercice au prorata de la durée du contrat

Le problème se pose lorsque deux contrats de mandat se chevauchent sur un même exercice comptable.

Certains syndics profitent de l’amalgame que cela peut provoquer pour facturer plus d’honoraires que prévu.

La règle à connaître est simple. Les honoraires seront calculés sur la base du premier contrat au prorata de la durée qui concerne l’exercice, puis ensuite sur la base du second contrat en fonction de la période restante.

Autrement dit, si l’exercice comptable va du 1 janvier au 31 décembre et que le premier contrat s’achève au 31 mars, on facturera alors les honoraires de l’exercice de la façon suivante : trois mois sur la base du premier contrat au prorata des honoraires indiqués sur celui-ci, puis neuf mois sur la base du deuxième contrat.                                                                                

III. L’interdiction de facturation rétroactive d’honoraires

A plusieurs reprises, la Cour de Cassation a affirmé que le syndic ne pouvait pas facturer des honoraires de manière rétroactive.

C’est ainsi que le syndic ne peut pas faire voter, en assemblée générale, un contrat dont la prise d’effet serait antérieure à la date de l’assemblée générale.

Par conséquent, le syndic ne peut pas facturer des honoraires pour une période qui serait antérieure à la date d’entrée en vigueur du contrat.

IV. L’ARC aux côtés des conseillers syndicaux adhérents

Sans surprise, les syndics essaient de jouer avec l’amalgame que peut poser le chevauchement de deux contrats pour facturer plus d’honoraires que prévu.

C’est pour éviter cette difficulté que l’ARC préconise d’imposer que le second contrat débute à la date de fin du premier contrat, évitant ainsi les confusions, véritable pain béni pour les syndics.

En parallèle, l’ARC va développer un outil internet permettant de calculer les honoraires de base qui doivent être facturés à la copropriété sur l’exercice lorsque deux contrats se chevauchent.

Nous vous tiendrons informés lorsque cet outil sera opérationnel.

Suivez attentivement notre site internet pour bénéficier des informations sur l’avancement de ce projet.