Contrôler scrupuleusement que les fournisseurs sont payés directement depuis le compte bancaire de la copropriété

Depuis la loi ALUR, ayant supprimé la possibilité de voter la dispense de compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 16 lots, les syndics s’organisent pour malgré tout continuer à profiter des fonds des copropriétés qu’ils gèrent.

Nous avons publié plusieurs articles mettant en évidence les stratagèmes mis en place :

• Présentation de comptes ou de libellés de compte du syndic au lieu de ceux du syndicat des copropriétaires.
• Des numéros d’Identifiant Créancier SEPA (ICS) appartenant au syndic au lieu du syndicat des copropriétaires.
• Gestion des comptes bancaires de la copropriété par une autre société qui ouvre d’autres comptes bancaires.

En parallèle, nous avons détecté une nouvelle stratégie des syndics et surtout des groupes qu’il est important de surveiller de près.

Voyons le nouveau mécanisme mis en place et comment le détecter.

I. Un compte pivot

Nous avons déjà indiqué le problème que représentait le paiement des appels de fonds à partir de l’extranet de la copropriété.

En effet, le bénéficiaire du compte crédité n’est pas clairement identifié pouvant laisser penser qu’il s’agit de celui du syndic.

A ce titre, un membre de conseil syndical nous a alerté sur le fait que les paiements des fournisseurs de leur copropriété ne passaient pas par le compte bancaire séparé de la copropriété, mais par un compte pivot ou intermédiaire géré par le syndic.

Ainsi, est débitée sur le compte de la copropriété une somme importante qui crédite un compte « global » qui appartient au syndic et qui lui permet de payer les fournisseurs de ses copropriétés mandantes.

Un système opaque puisque d’une part des fonds de la copropriété sont virés sur un compte de tiers (en l’occurrence celui du syndic) et d’autre part, le conseil syndical perd la traçabilité du paiement des fournisseurs.

Ce point est d’autant plus important que très souvent le paiement des fournisseurs est retardé alors que la copropriété dispose d’une trésorerie largement suffisante.

La question légitime est de savoir pourquoi le paiement des fournisseurs est retardé si effectivement le syndic n’a aucun intérêt sur les fonds des syndicats de copropriété qu’ils gèrent ?

II. Un contrôle que doit réaliser le conseil syndical

Le décret du 23 mai 2019 prévoit que dans l’espace dématérialisé du conseil syndical doivent être déposés les relevés bancaires de la copropriété. Néanmoins, ce décret n’entrera en vigueur que le 1^er juillet 2020.

Entre temps, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de mettre à la disposition du président du conseil syndical les relevés bancaires.

Ainsi, le réflexe que doit avoir le conseil syndical est le suivant.

Soit il impose au syndic de mettre en ligne les relevés bancaires, et ce dès réception, soit de transmettre la copie des relevés bancaires, et ce en vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose au syndic de remettre sous peine de pénalités de retard une copie des documents réclamés par le conseil syndical.

Par la suite, le conseil syndical devra vérifier dans les relevés bancaires particulièrement si les fournisseurs sont payés et à quelle date et surtout les entreprises institutionnelles qui imputent automatiquement des pénalités en cas de retard de paiement.

L’intérêt de ce contrôle est double :

• Savoir si les fournisseurs sont payés directement à partir du compte bancaire de la copropriété.
• Vérifier les délais de paiement des fournisseurs à compter de la réception de la facture.

Dans le cas où le paiement des fournisseurs ne figure pas clairement dans le relevé bancaire, cela implique que celui-ci se fait par un compte intermédiaire qui appartient au syndic.

D’ailleurs, il est toujours intéressant de vérifier les virements de sommes importantes débitées sur le compte bancaire de la copropriété, car il est probable que sa source s’explique par le procédé présenté dans cet article.

C’est à présent à vous de jouer.