Dossier du mois d’Avril 2021: Imposer des tarifs clairs de l’avocat et une collaboration étroite avec le conseil syndical avant d’entamer toute procédure judiciaire

Comme toute personne morale, le syndicat des copropriétaires peut être concerné par des procédures judiciaires.

Il peut être en demande lorsqu’il doit engager un recours pour faire face aux impayés de charges, ou encore pour des litiges qui concernent le respect des dispositions du règlement de copropriété, ou de décisions d’assemblée générale.

En parallèle, le syndicat des copropriétaires peut être en défense, notamment lorsqu’un copropriétaire engage une action judiciaire à son encontre pour demander la nullité de l’assemblée générale ou d’une résolution votée.

La copropriété peut également se retrouver assignée par un tiers tel que l’immeuble mitoyen suite à un préjudice subi dont elle est à l’origine.

Dans l’ensemble de ces cas, le syndic a souvent son ou ses « avocats traitants » qui assurent l’ensemble des contentieux que rencontrent ses copropriétés mandantes.

À long terme, sachant pertinemment qu’il n’est pas mis en concurrence, l’avocat en profite pour proposer des honoraires abusifs, voire pire, s’il est entré en collusion avec le syndic fait trainer les procédures, engendrant des honoraires supplémentaires.

Voilà pourquoi la loi Macron du 6 août 2015 a prévu un encadrement légal plus strict en matière d’honoraires d’avocats.

Voyons cela de plus près, pour ensuite présenter les préconisations de l’ARC à destination du conseil syndical et du syndic bénévole.

I. Une obligation pour l’avocat de présentation de convention d’honoraires avant tout engagement de procédure judiciaire

Comme pour tout prestataire, la loi Macron du 6 août 2015 impose à l’avocat sollicité de présenter une convention d’honoraires avant d’entamer toute procédure.

Il s’agit dans les faits d’un devis qui permet au client d’avoir un coût approximatif, voire fixe, des frais qu’engendreraient l’engagement d’une procédure.

Cette convention doit alors être acceptée par le client, en l’occurrence le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.

Malgré cette obligation, de nombreux syndics continuent à mandater leurs avocats référencés sans exiger au préalable la convention d’honoraires, ce qui incite ce dernier à augmenter les coûts sans risque d’être mis en porte-à-faux.

Cette approche peut en définitive léser financièrement le syndicat des copropriétaires, surtout si la procédure judiciaire traine.

Et pour cause, si les honoraires de l’avocat ne sont pas forfaitaires, mais à la vacation horaire, la facture définitive pourra rapidement devenir exorbitante.

Voilà pourquoi le conseil syndical ne doit pas hésiter à demander au syndic la présentation de la convention d’honoraires du ou des avocats de la copropriété, et ce pour chacune des procédures contentieuses ou précontentieuses engagées.

En cas de refus à remettre ce document, il ne faudra pas hésiter à faire jouer les pénalités de retard prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. (https://arc-copro.fr/documentation/les-penalites-en-cas-de-retard-de-remise-de-documents-emission-video)

II. Les honoraires négociés par l’ARC

La difficulté majeure pour le conseil syndical est de vérifier si le montant des honoraires réclamé par l’avocat pour engager une procédure judiciaire est raisonnable.

Comme toujours, le tarif est un critère essentiel, mais l’expérience et la dextérité de l’avocat sont aussi des éléments à prendre en considération.

En ce qui nous concerne, nous préférons le système du tarif forfaitaire qui a le mérite d’éviter toute mauvaise surprise de part et d’autre.

Ainsi, le prix est connu et n’évoluera pas en fonction de la complexité du dossier ou des aléas judiciaires.

Nous avons donc interrogé plusieurs avocats spécialisés dans le droit de la copropriété pour nous indiquer les différents tarifs forfaitaires appliqués en fonction du type de procédure.

À travers le tableau ci-dessous, nous avons repris les prix moyens proposés :

À partir de ce tableau, que ce soit le conseil syndical ou le syndic bénévole, chacun pourra mieux apprécier les honoraires proposés par l’avocat pour éventuellement les négocier.

III. L’organisation d’une réunion de travail entre le syndic, le conseil syndical et l’avocat de la copropriété

Si les conseillers syndicaux ont pris la bonne habitude de se mettre en relation avec les prestataires de la copropriété tels que l’ascensoriste ou le chauffagiste, ils restent plus réservés lorsqu’il s’agit d’interroger l’avocat en charge de traiter le contentieux qui concerne la copropriété.

Or, l’avocat reste un prestataire de la copropriété qui agit dans le cadre d’un mandat donné par le syndic qui est lui-même mandataire de la copropriété.

À ce titre, l’avocat doit également rendre des comptes sur les actions entreprises et alerter le syndicat des copropriétaires en cas d’éventuel blocage sur la bonne avancée de la procédure.

La plupart du temps, ces points se font, mais uniquement entre l’avocat et le syndic, ne permettant pas au conseil syndical d’exercer son droit de contrôle sur l’avancement de la procédure.

Cette situation peut dans les faits provoquer un préjudice pour la copropriété, car bien souvent les blocages se situent dans une difficulté pour le syndic à remettre des pièces, notamment pour justifier d’un impayé de charges.

Cela provoque des reports incessants d’audience, qui au-delà d’augmenter les honoraires de l’avocat augmente également les impayés de charges du copropriétaire débiteur.

Pour traiter cette difficulté, il est indispensable que le conseil syndical exige de son syndic une réunion de travail avec l’avocat en charge du ou des dossiers, afin de faire un bilan des procédures et des éventuels blocages en vue de les résorber.

Cela doit alors conduire à un calendrier prévisionnel des actes et audiences, en vue d’obtenir en définitive un jugement qui fera l’objet d’un titre exécutoire.

Un avocat qui refuserait de répondre au motif que le représentant légal est le syndic est un avocat à éviter !

En effet, il est conscient que son client est bien le syndicat des copropriétaires  et non le syndic, devant répondre au conseil syndical qui a une mission d’assistance et de contrôle vis-à-vis du syndic.

Son refus pourrait être un signe de collusion dangereuse entre l’avocat et le syndic.