Dossier mai 2024 Contrats d’entretien des chaufferies : attention à la clause d’intéressement

Les contrats d’entretien des chaufferies collectives peuvent contenir de nombreuses clauses : à la clause P2 obligatoire (entretien régulier) peuvent s’ajouter la clause P1 pour la fourniture de l’énergie, la clause P3 pour la garantie des équipements, la clause P4 pour le financement des travaux et parfois une clause d’intéressement.

Cette clause a pour but d’inciter le chauffagiste à réaliser des économies d’énergie en échange d’une partie de ces économies ce qui, à premier abord, est bénéfique pour la copropriété. Cependant, si cette clause est mal rédigée, cela peut se transformer en une aubaine financière pour le chauffagiste au détriment des finances de la copropriété.

I – Fonctionnement de la clause d’intéressement

Comme dit en introduction, la clause d’intéressement a pour but la réalisation d’économie d’énergie en chaufferie.

Pour cela, le chauffagiste et la copropriété vont définir au moment de la rédaction du contrat un objectif de consommation NB. Pour que la consommation énergétique ne dépende pas de la rigueur hivernale, l’objectif NB sera fixé pour un nombre de DJU donné qui dépendra de la base météorologique la plus proche.

Les DJU, pour Degrés-Jours Unifiés, sont une valeur représentative de l’écart entre la température extérieure d’une journée et une température de référence, généralement 18 °C. Additionnés sur une année, les DJU permettent de quantifier la rigueur de l’hiver et de quantifier les besoins théoriques en chauffage.

Pour chaque saison de chauffe, la consommation réelle de combustible nécessaire au chauffage de l’immeuble, NC, est comparée à la consommation cible pondérée par les DJU réels, NB’.

Avec NB’ = NB * DJU,réels / DJU,contractuels

La consommation réelle NC correspond uniquement à la quantité d’énergie nécessaire au chauffage des locaux. Si l’Eau Chaude Sanitaire (ECS) est collective, il convient de soustraire à la consommation totale, la consommation d’énergie nécessaire au réchauffage de l’ECS.

Une fois NC et NB’ déterminés, les économies ou les surcoûts sont répartis selon des modalités définies dans le contrat. Généralement il s’agit d’une répartition 50/50 entre la copropriété et le chauffagiste mais il existe de nombreuses variantes.

II – Quels sont les dangers et comment les éviter ?

Pour mettre en place une clause d’intéressement qui soit réellement intéressante pour la copropriété il faut surveiller plusieurs points que nous allons détailler.

Tout d’abord la consommation prévisionnelle NB, l’objectif fixé que doit atteindre le chauffagiste. Cette consommation est liée à un nombre de DJU moyen, c’est-à-dire que pour des DJU donnés, on estime que la copropriété va consommer une quantité NB de MWh de gaz.

Les DJU varient d’un centre météorologique à un autre, il faut donc bien vérifier que la station prévue dans le contrat soit celle de votre département.

Le premier risque est donc d’avoir une consommation NB trop importante et donc un objectif trop facile à atteindre pour le chauffagiste. Cette cible est d’autant plus dure à évaluer pour la copropriété qu’elle est régulièrement associée à des DJU plus élevés que la moyenne des dernières années.

Il faut donc vérifier que le rapport NB/DJU du contrat soit équivalent au rapport consommation réelle/DJU des dernières années. Pour une chaudière neuve (mais cela peut s’appliquer également aux chaudières anciennes), il est conseillé d’attendre une ou deux saisons de chauffe avant de fixer le coefficient NB.

Le deuxième point à vérifier est l’évaluation de la consommation d’énergie pour le réchauffement de l’ECS. En effet, la clause d’intéressement concerne uniquement la consommation énergétique destinée au chauffage, il faut donc soustraire la consommation énergétique pour l’ECS à la consommation totale.

Dans la plupart des chaufferies, il n’y a pas de compteur pour déterminer l’énergie destinée à l’ECS, il faut donc l’estimer. Pour cela, nous utilisons un coefficient q, souvent compris entre 120 et 140 kWh/m3.

Ce coefficient dépend de chaque chaufferie (et il varie avec le temps) mais il est généralement défini arbitrairement par le chauffagiste.

 Il est difficile de déterminer le coefficient q de sa chaufferie mais une méthode permet d’en faire une estimation : pour cela, il faut relever la consommation énergétique et d’ECS pour un mois d’été où seule l’ECS fonctionne.

Le rapport entre ces 2 relevés donne le coefficient q à ce moment-là, mais il faut avoir à l’esprit que le rendement de la chaudière varie selon si elle fonctionne à plein régime où uniquement pour l’ECS.

Cette méthode n’est pas parfaite mais si le chauffagiste intègre un coefficient q qui vous semble loin de la réalité, vous pouvez l’utiliser pour vérifier la pertinence de la valeur.

Il est en tout cas primordial que le même coefficient q soit utilisé pour déterminer la consommation cible NB à partir des consommations réelles des années précédentes et pour déterminer la consommation réelle NC.

Le troisième point important à contrôler est la possibilité de modifier la consommation NB si nécessaire. Dans la plupart des contrats, une clause permet de renégocier la valeur NB en cas d’écart trop important dans un sens ou dans l’autre avec la consommation réelle NC.

Cela peut être un écart ponctuel : par exemple si NC est supérieur ou inférieur de 30% à NB ou un écart étendu : par exemple si NC est supérieur ou inférieur de 15% à NB 3 années de suite.

Il est également nécessaire d’intégrer la renégociation de la valeur de NB en cas de travaux de rénovation énergétique ou de modification de la température de chauffage demandée.

Suite à la hausse des prix du gaz, certaines copropriétés ont demandé à leur chauffagiste d’abaisser la température de chauffage à 19°C pour réaliser des économies.

Mais sans modification de la consommation NB, l’objectif cible est facilement atteint et les efforts consentis par les copropriétaires n’apporteront qu’une partie des économies réalisées, le reste allant au bénéfice du chauffagiste.

Le dernier point à vérifier est la bonne application de la clause d’intéressement. A la fin de chaque saison de chauffe, le chauffagiste doit réaliser une synthèse à envoyer à la copropriété qui comprend les calculs déterminant le montant de l’intéressement.

Certaines données sont difficiles à vérifier, notamment le nombre de DJU (l’ARC met à disposition les valeurs des DJU de Paris, d’Orly et du Bourget), mais il est important de contrôler si les calculs sont exactes et de vérifier que l’intéressement n’est pas trop important. Le cas échéant, il conviendra de réfléchir à la possibilité de modifier la valeur NB.

III – Exemples concrets

Le premier exemple est une copropriété avec un contrat P1/P2/P3 et une clause d’intéressement classique. La consommation cible avant correction des DJU (NB) est de 8 400 MWh pour 2 413 DJU et les potentielles économies ou excès de consommation sont partagés équitablement entre le chauffagiste et la copropriété.

Au début du contrat, la consommation réelle (NC) était chaque année proche de la consommation cible après correction ce qui montre une clause d’intéressement bien rédigée.

Tout cela a changé lorsqu’en 2022, le conseil syndical a demandé au chauffagiste de baisser la température des logements de 1 °C et d’ajouter un réduit de nuit de 2 °C entre 22h et 6h devant la hausse des prix du gaz.

Pour rappel, l’ADEME estime qu’un degré en moins c’est environ 7 % d’économie.

Grâce à l’effort fourni, la copropriété a vu sa consommation baisser de 10 % mais malheureusement le conseil syndical n’avait pas pensé à modifier la cible du contrat et le chauffagiste soit par inadvertance soit par appât du gain, ne leur a pas signalé cette possibilité.

Le résultat est que sur les 10 % d’économies réalisées grâce à l’effort des copropriétaires et non grâce au bon entretien de la chaufferie, la moitié est revenue au chauffagiste qui a gagné plusieurs milliers d’euros sans effort.

Etonné devant le montant de l’intéressement à fournir au chauffagiste, la copropriété est venue consulter l’ARC pour comprendre le fonctionnement de cette clause.

Après quelques explications, ils ont pu entamer des négociations avec le chauffagiste qui a accepté de diminuer le montant de l’intéressement et de modifier pour les années suivantes la valeur du NB.

Le deuxième exemple est une copropriété avec un contrat P1/P2/P3 et une clause d’intéressement très mal rédigée car il n’y avait tout simplement pas de consommation cible indiquée.

Devant la complexité des factures et la passivité du syndic, la copropriété ne s’était pas spécialement penchée sur la question jusqu’à début 2024 où le conseil syndical est venu nous solliciter pour comprendre la tarification du P1.

En épluchant les factures des dernières années, nous avons constaté qu’au début du contrat un intéressement était calculé sur la base d’une consommation qui pourrait donc faire office de cible.

Etrangement, les premières années la valeur de l’intéressement était toujours nulle sans qu’il soit possible de vérifier auprès de GRDF les vraies consommations.

Comme il y avait prescription, nous n’avons pas creusé plus pour ces factures mais au bout de quelques années, le chauffagiste a complètement changé la forme de ses factures et l’intéressement a disparu.

Ces factures datent de moins de 5 ans, il n’y a donc pas prescription et nous avons décidé de creuser la question avec la copropriété.

Les consommations fournies dans les factures donnaient un intéressement nul chaque année mais en regardant les index fournis des compteurs, la consommation en m3 ne correspondait pas du tout à celle indiquée en MWh après conversion.

En utilisant ces index, un nouveau calcul donnait un intéressement positif et donc un bénéfice net pour la copropriété. Pour l’instant les explications du chauffagiste ne sont pas convaincantes et la copropriété espère encore récupérer la somme qui lui est due.