La surélévation, une vieille histoire d’actualité

La surélévation des bâtiments d’habitation est une pratique constante dans l’histoire des villes, qui se sont toujours construites sur elles-mêmes avant de pouvoir s’étendre au-delà de leurs limites avec la destruction des remparts défensifs.

Une étude réalisée par l’APUR (Atelier Parisien d’urbanisme) en 2014 dresse un état des lieux complet de cette pratique à Paris, et retrace l’évolution du contexte règlementaire en matière d’urbanisme, qui dès le 17^ème siècle encadre la hauteur des bâtiments.

En effet, une ordonnance d’août 1667 limitait la hauteur des façades à 15,60 mètres (48 pieds à l’époque) soit environ 4 étages sur rez-de-chaussée, mais n’indiquait aucune limite pour les toitures, qui petit à petit se sont élevées puis transformées pour accueillir des chambres ou des petits appartements.

La toiture mansarde serait née au 18^ème siècle dans ce contexte, conjointement à l’utilisation du zinc.

L’étude propose également une analyse des permis de construire déposés entre 1876 et 1939. Il apparaît que 18 % des permis de construire portaient sur des travaux de surélévation, soit en moyenne 260 projets par an…

Vers la fin des années 20 et jusqu’en 1931, en pleine crise financière (Krach boursier de 1929), cette proportion va jusqu’à 30 % non pas du fait d’une augmentation du nombre de projets, mais plutôt en raison d’une baisse importante des permis de construire accordés pour des projets de constructions.

Ce détail des chiffres illustre la réalité économique des travaux de la surélévation par rapport aux travaux de construction (qui peuvent inclure éventuellement la démolition préalable du bâtiment existant) : surélever coûte moins cher que reconstruire.

Pourtant, on observe à partir de la 2^ème moitié du 20^ème siècle que les projets de surélévation disparaissent quasiment des demandes de permis de construire.

Si à l’époque sont privilégiés les grands projets de démolition-reconstruction (destruction massive pour construire des ensembles immobiliers modernes regroupant immeubles de grandes hauteurs, centres commerciaux, parkings,..), un autre facteur prépondérant met un coup d’arrêt aux surélévations : c’est le changement massif du statut foncier des immeubles qui deviennent petits à petits des copropriétés !

De plus (pour enfoncer le clou ?), la loi de 1965, dans son article 35, prévoit le vote à l’unanimité pour tout projet de surélévation ou de construction au sein d’une copropriété.

Heureusement, la loi ALUR de mars 2014 recrée un contexte favorable au projet de surélévation, en supprimant le coefficient d’occupation des sols (le COS qui plafonnait la densité des parcelles) et en assouplissant les règles de majorité requise en copropriété pour surélever ou construire (vote à l’article 26 et non plus l’unanimité).

Une porte se serait-elle ouverte pour un retour à la surélévation des bâtiments existants ?

Il reste néanmoins que surélever en copropriété reste un exercice de longue haleine, pas simple à mettre en œuvre, que ce soit par un copropriétaire (celui du dernier étage qui achète les combles et le droit à construire) ou par le syndicat des copropriétaires lui-même.

C’est ce dernier cas que l’association Planète Surélévation expérimente depuis 2012. En ayant développé toute une méthodologie (Bilan Initiale de Surélévation pour étudier les possibilités de surélever dans sa copropriété, les étapes de vote en AG, les profils des professionnels à mobiliser, les étapes du projet).

Pour en savoir plus sur la faisabilité d’un tel projet, nous vous invitons à visiter leur site internet : http://www.planete-surelevation.com/comment-surelever/