le dossier du mois Janvier 2023: Les charges courantes de copropriété ont augmenté de 3,89 % en 2021 et les perspectives 2023

L’observatoire des charges de l’année 2021 présente une particularité puisqu’il est établi après l’année du Covid où le fonctionnement des copropriétés et les usages des copropriétaires ont été bouleversés, avec notamment des exigences de confinement et de télétravail.

Ces circonstances exceptionnelles ont donc nécessité d’affiner les chiffres en enregistrant de nouvelles annexes comptables, reprenant non seulement les charges de 2020 mais également celles de 2021.

Ainsi, les chiffres annoncés pour l’année 2020 ont partiellement évolué permettant d’obtenir un comparatif des charges plus pertinent.

En définitive, ont été saisies 4.256 annexes comptables représentant 93.632 lots qui émanent des copropriétés adhérentes de l’ARC, se situant sur l’ensemble du territoire français.

Néanmoins, 67 % des annexes comptables saisies concernent des copropriétés se situant en Ile de France.

Pour mémoire, l’observatoire des charges de l’ARC prend en considération le montant des dépenses indiqué sur les annexes comptables 2 et 3 qui doivent impérativement être jointes à la convocation d’assemblée générale.

Chaque poste de charges est consolidé en intégrant l’ensemble des coûts parallèles qu’il englobe.

A titre d’exemple, le poste « eau » inclut bien évidemment les consommations de fluides mais également les contrats de location et d’entretien pour les interventions effectuées sur les colonnes.

Ces coûts sont ensuite ramenés à la surface habitable des copropriétés, permettant de déterminer le prix des charges par m2 habitable.

I – Une augmentation des charges de copropriété sur toute la France de 3,89 % malgré un taux d’inflation à 1,6 %.

Selon l’observatoire de l’ARC, sur l’ensemble du territoire français, les charges ont évolué entre 2020 et 2021 de 3,89 %, passant le prix des dépenses courantes par m2 habitable de 43,70€ à 45,40€.

Le taux de 3,89 % est en nette augmentation, sachant que sur l’année précédente, une baisse des charges de 2 % était enregistrée.

Ainsi, pour un lot d’habitation de 60m2, le coût moyen des charges courantes annuelles a augmenté de 2.622 € à 2.724 €, faisant passer les appels de fonds trimestriels de 655,50 € à 681 €.

II – Une augmentation des charges qui doit être pondérée par un hiver plus rude

Le poste de charges qui a le plus évolué est celui du chauffage avec une augmentation de 15,24 %, faisant passer son montant de 10,50 € à 12,10€ par m2.

L’évolution du coût du poste chauffage doit être pondérée avec les degrés jour unifiés (DJU) qui démontrent une rigueur de l’hiver plus importante de 16,2 % entre 2020 et 2021 sur le territoire français.

Ainsi, si l’on devait ramener l’augmentation du coût du poste « chauffage » par rapport à la rigueur de l’hiver constatée, l’évolution serait nulle d’autant plus qu’il faut y ajouter une hausse du prix du gaz qui s’est amorcée dès mai 2021, passant le prix du mégawatt de 20 € à 90 € entre janvier et décembre 2021.

L’autre poste qui a fortement évolué est celui de l’électricité puisque l’on enregistre une augmentation de 10 %.

Ce constat s’explique principalement par une augmentation de 4 % du prix de l’électricité auquel s’ajoute une augmentation du prix de l’abonnement de 7 %.

III – Une répartition des charges courantes quasi constante

La répartition des charges courantes reste pratiquement identique puisque le poste « chauffage » représente en moyenne 25,34 %, suivi des dépenses d’entretien et de gardiennage qui représentent chacune d’elles en moyenne 18 %, suivi des frais d’administration qui, si l’on additionne les honoraires du syndic auxquels s’ajoutent les frais de gestion, représentent en moyenne 10 %, soit autant que le poste « eau ».

Cette répartition doit être nuancée en fonction des territoires (voir analyse sur la région Ile de France avec Paris)

IV – Les causes dépendantes de la copropriété qui dénotent une dérive budgétaire

Si le poste « chauffage » reste, malgré tout, maitrisé, d’autres augmentations sont plus inquiétantes pouvant être le signe de dérives budgétaires qu’il est impératif de traiter en vue d’être redressées.

En premier lieu, on peut souligner une augmentation de presque 10 % (9,09 %) des frais liés au poste « ascenseur ».

Cette évolution s’explique en partie par l’évolution du prix de l’électricité mais surtout par une augmentation significative des tarifs des contrats d’entretien, auxquels s’ajoutent des interventions de maintenance inopinées qui nécessitent le changement de pièces, provoquant des charges non budgétisées.

Ce taux aurait pu être encore plus élevé sachant qu’en parallèle nombreuses copropriétés ont réduit les dépenses liées à la téléalarme, en substituant leurs abonnements téléphoniques par des systèmes GSM moins couteux.

Ce poste doit être particulièrement surveillé car les rénovations des ascenseurs effectuées par les copropriétés n’ont pas permis de réduire les frais d’intervention provoquant même l’effet inverse.

Le deuxième poste en dérive est celui des honoraires du syndic avec une augmentation de 3,33 %, portant le prix par m2 de 3 € à 3,10 €.

En prenant en considération l’inflation (+1,6 %), le coût des honoraires du syndic aurait dû évoluer uniquement de 0,04 centimes par m2, soit 3,04 €, alors qu’il a évolué de 10 centimes.

La raison de cette évolution est l’augmentation des honoraires du forfait de base de 3,33 %, sans diminution enregistrée des frais de gestion.

Il faut relever que certaines prestations facturées par les syndics sont tout simplement illégales, impliquant un réel risque de dérives budgétaires au cours des prochaines années si des mesures correctives ne sont pas prises par les pouvoirs publics.

Plus encore, cette évolution va vraisemblablement s’aggraver en 2022 puisque les chambres professionnelles annoncent vouloir augmenter les honoraires du forfait de base des syndics d’au moins 5 % afin de réimpacter le taux d’inflation.

V – Les bonnes surprises qui ne vont pas durer !

Certains postes de charges n’ont pas, ou peu, évolué entre 2020 et 2021

En premier lieu, nous avons le poste « assurance » qui se maintient avec un coût de 2,50 € par m2.

Ce constat s’explique par l’indice de révision fixé par la Fédération Française du Bâtiment qui était de 0,26 % en 2021.

La raison probable de cette stagnation, et ce, malgré l’indice de révision, est liée à une mise en concurrence plus importante des contrats réalisée notamment par nos copropriétés adhérentes.

Néanmoins, ce gel des primes d’assurance multirisque immeuble ne va pas rester en l’état car, en 2022, l’indice de révision va connaître un bond spectaculaire d’au minimum de 9,89 % auquel il faudra ajouter les marges que souhaiteront réaliser les compagnies.

Le deuxième poste qui n’a pas évolué depuis 2020 est celui des gardiens et employés d’immeubles avec un coût de 8 € par m2.

La stabilisation de ce poste s’explique par un effet ciseaux qui est le remplacement des gardiens d’immeubles suite à leur départ en retraite, économisant ainsi la prime d’ancienneté avec le versement moins systématique de la prime Macron.

Le troisième poste qui n’a pas évolué et qui a même baissé, est celui de l’eau.

En effet, alors qu’on enregistrait en 2020 un coût de 4,80 € par m2, celui-ci est passé à 4,60 € en 2021.

Cette baisse s’explique par une régularisation des comportements, sachant qu’en 2020 les copropriétaires et occupants étaient tenus de rester chez eux pour des raisons de confinement et de télétravail, ayant provoqué une surconsommation d’eau.

A cela s’ajoute une absence d’entretien des colonnes d’eau puisque moins d’interventions de maintenance ont été enregistrées en 2021.

Cette donnée est corroborée par une baisse de 1,19 % du poste « entretien général », passant le coût par m2 de 8,40 € en 2020 à 8,30 € en 2021.

Cette baisse doit interpeler car elle dénote un manque d’entretien des copropriétés alors que 70 % d’entre elles ont été construites avant les années 70.

VI – Une augmentation des charges de 4,71 % sur la région Ile-de-France

La région Ile de France enregistre une augmentation des charges plus importante que sur l’ensemble du territoire français puisque l’évolution est de 4,71 % (au lieu de 3,89 % sur le territoire français).

Sans grande surprise, l’augmentation la plus significative concerne le poste chauffage qui a évolué de 14,41 % mais qu’il faut relativiser au vu d’un hiver plus rude en 2021.

En effet, les degrés jour unifiés (DJU) ont évolué de 20 % entre 2020 et 2021.

Les raisons probables de la maitrise du poste « chauffage » sont dues à une plus grande prise de conscience des syndicats de copropriétaires à leurs dépenses d’énergie en réduisant leur période de chauffe avec des consignes de chaleur plus strictes en journée et en soirée.

Si l’augmentation des frais liés au poste ascenseur se confirme mais dans une moindre mesure (4,35 %), les horaires de syndic et les frais de gestion ont, quant à eux, explosé en 2021, enregistrant une progression de 8,68 %.

Les frais de parking continuent à augmenter de manière importante puisque l’on enregistre une nouvelle évolution de presque 10 % (9,09 %) qui s’explique principalement par des coûts des contrats d’entretien (portes, extincteurs) et de l’électricité qui ont fortement évolué.

Quant au poste « eau », on enregistre également une baisse des dépenses (mais de moindre mesure que celle enregistrée sur le territoire français) (-1,92 %) qui s’explique par une régularisation des comportements suite à l’obligation de confinement et de télétravail en 2020.

En définitive, sur la région Ile de France, le prix des charges par m2 a évolué de 2,20€ passant de 46,70€ à 48,90€ entre 2020 et 2021.

Ainsi, pour un logement de 60m2 se situant en Ile de France, les charges courantes annuelles de copropriété sont passées, en l’espace d’un an, de 2.113,20 € à 2.934 € soit un montant moyen d’appels de fonds trimestriel qui a évolué de 528,30 € à 733,50 €.

Même s’il faut s’inquiéter de l’augmentation des charges courantes, celles-ci restent largement bien inférieures aux quotes-parts de charges travaux et rénovation que les copropriétaires sont sensés financer.

Selon les dernières études, la réalisation de travaux de rénovation énergétique entraînerait, pour chacun des copropriétaires, une quote-part de charges entre 15.000€ à 45.000 €.

Cette donnée est importante à souligner car le seul moyen pour les copropriétaires de faire face à leurs objectifs de rénovation énergétique est de réduire les charges courantes de leur copropriété.

Selon notre observatoire, alors qu’en 2020 nous avons relevé une augmentation significative des impayés de charges, il semble que la situation se soit stabilisée en 2021 malgré une augmentation des charges.

Cette stabilisation est due principalement à un gel du vote des travaux repoussant leur réalisation à une date ultérieure.

Compte tenu de l’augmentation significative du prix des énergies, de l’indice de révision des contrats d’assurance, de l’évolution des honoraires du syndic, il est certain que l’année 2022 enregistra une augmentation des charges significative pouvant, cette fois-ci, avoir un impact direct sur les impayés de charges.