Le syndicat des copropriétaires n’a pas à prendre en charge les frais de contentieux abusifs ou illégaux facturés aux copropriétaires débiteurs par le syndic.

Selon l’Anah les impayés de charges en copropriété ont augmenté de manière significative au cours de ces dernières années.

Les causes sont multiples :

• absence de politique de maitrise des charges,
• défaut d’entretien des équipements collectifs qui provoquent une surconsommation énergétique,
• factures abusives des syndics,
• création de filiales de groupes de syndic qui proposent aux copropriétés des services marchands inutiles.

Cette situation entraine souvent des procédures contentieuses à l’égard des copropriétaires débiteurs qui riment avec facturation d’actes et honoraires émanant du syndic, d’avocat, ou autres dépenses accessoires.

La question légitime est de définir qui doit prendre en charge ces frais, sachant que la réalité de terrain n’est pas forcément conforme à la loi.

Faisons un point sur la situation, afin de déterminer les différents contrôles que le conseil syndical doit réaliser.

I. Des frais limités par la loi

Comme indiqué précédemment, en cas de recours contentieux liés à des impayés de charges, en parallèle de la dette principale que le copropriétaire débiteur doit payer sont ajoutés des frais liés à la procédure.

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 précise les frais de contentieux ou précontentieux, que le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, peut facturer directement auprès du copropriétaire débiteur.

On retrouve les actes suivants :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Les autres frais  et honoraires tels que deux de l’avocat ne sont pas de droit imputables au copropriétaire débiteur, nécessitant une décision du juge pour le condamner à les prendre en charge tout ou partie.  

Or, la très grande majorité des cas, les magistrats refusent d’imputer ces frais  et honoraires, au motif qu’ils sont soit inutiles soit facturés à des prix abusifs.

Se pose alors la question de déterminer qui est censé prendre en charge les frais et honoraires de de procédures facturés par le syndic que le juge n’a pas condamné le copropriétaire à payer.

II. Des frais à rembourser par le syndic.

Il faut être clair, les frais cités à l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire débiteur.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires n’a pas à supporter ces frais, même si en définitive le juge ne condamne pas le copropriétaire débiteur à les prendre en charge.

En effet, le juge peut considérer que si la lettre de mise en demeure est effectivement indispensable pour entamer la procédure, rien ne justifie pour autant que le copropriétaire débiteur se voit supporter un coût de 60 euros, quand bien même le contrat de syndic le prévoit.

Cette analyse est d’autant plus justifiée que la loi permet de facturer uniquement les frais de mise en demeure sans y ajouter une vacation du syndic.

Dans ce cas, ils condamnent le copropriétaire débiteur à une prise en charge partielle des frais qu’ils considèrent incompressibles à la procédure.

Bien souvent, le syndic laisse l’affaire en statut quo impliquant qu’en définitive les frais facturés par le syndic au copropriétaire débiteur, qui ont déjà été prélevés sur le compte bancaire de la copropriété, ne sont pas remboursés.

Ces dépenses sont alors par défaut ré-impactées sur les charges de la copropriété, ce qui est contraire aux dispositions prévues à l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que ces frais sont imputables au seul propriétaire concerné.

Le conseil syndical doit vérifier ce type d’opération et demander au syndic de rembourser les frais qu’il a indument prélevé sur le compte de la copropriété (les mise en demeure et autres honoraires du syndic),  d’autant plus si le juge n’a pas condamné le copropriétaire à les payer.