L’utilité de disposer d’un compte séparé quand on change de syndic ?
L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de
syndic, le
syndic sortant est tenu de remettre au
syndic repreneur, dans un délai d’un mois, la trésorerie de la
copropriété.
Pour cela, les syndics procèdent habituellement à la clôture du compte bancaire et remettent au cabinet repreneur un chèque à hauteur du montant de la trésorerie
disponible sur le compte de la
copropriété.
Nous verrons donc à travers cet article, quel avantage ce type de transfert peut susciter et les vérifications préalables que le
conseil syndical devra réaliser.
Nous finirons en présentant les éventuels arguments que le
syndic repreneur risque d’invoquer, pour dissuader les copropriétaires d’opter pour cette solution.
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L’intérêt d’un tel dispositif
- La continuité de la gestion financière de la copropriété
En effet, lorsque le compte bancaire séparé est clôturé, la
copropriété se retrouve alors, parfois pendant un certain temps, sans compte bancaire. Pendant ce laps de temps, cela l’oblige à utiliser le compte bancaire du nouveau
syndic.
Par ailleurs, les sociétés qui procèdent à des prélèvements automatiques sur le compte bancaire du
syndicat des copropriétaires voient leurs prélèvements bloqués, entraînant l’imputation de pénalités de retard.
C’est le cas de compagnies comme EDF ou GDF, qui n’hésitent pas à facturer des pénalités de retard à hauteur de 40 euros par rejet de prélèvement.
L’intérêt de disposer d’un compte bancaire transmissible est que la gestion financière ne s’arrête pas, même en cas de changement de
syndic. Les copropriétaires peuvent alors continuer de procéder à des règlements et les fournisseurs à des prélèvements sans entraîner de préjudice.
- Les comptes à terme qui perdurent
Si la
copropriété dispose d’un compte à terme (compte de placements bloqués) elle ne sera alors pas contrainte de le «
casser » pour le transférer vers l’établissement bancaire du nouveau
syndic.
Cela permettra ainsi de garantir le versement de l’intégralité des produits financiers au terme du placement, conformément au taux en vigueur proposé par l’établissement bancaire lors de l’ouverture du compte à terme.
- L’assurance d’avoir un vrai compte bancaire séparé
Si le compte bancaire peut se transférer indépendamment du
syndic en place, c’est que le syndicat de copropriétaires dispose d’un vrai compte bancaire séparé, dont il est le seul titulaire.
Ce dispositif permet donc de s’assurer que le
syndic n’a aucun intérêt sur ce compte, évitant ainsi un nombre important d’abus.
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Une condition sine qua non : un compte vraiment séparé
Cependant, à plusieurs reprises, nous avons constaté qu’il s’agissait de comptes bancaires rattachés d’une manière ou d’une autre au
syndic en place. C’est le cas par exemple des conventions de compte de HSBC qui indiquent la mention suivante : «
rattachement du compte du syndicat des copropriétaires au contrat ELYS PC du syndic ».
Ce compte, même en supposant qu’il s’agisse d’un compte bancaire séparé (ce que nous ne pensons pas) est, en tout état de cause et en l’état, non transmissible vers un autre
syndic.
C’est pour cela qu’il faudra verrouiller cette pratique en
assemblée générale en profitant de la question relative à la nomination du
syndic pour introduire la
résolution suivante :
«
Dans le cadre de son mandat, le syndic devra ouvrir un compte bancaire séparé au nom exclusif du syndicat des copropriétaires sans qu’il ne soit de quelque façon que ce soit rattaché au syndic ou à tout autre compte bancaire permettant que sa gestion puisse être transmissible vers un autre cabinet. ».
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Les affirmations des syndics
Les syndics repreneurs vont essayer de dissuader le
syndicat des copropriétaires de transférer le compte bancaire séparé, voulant conserver l’ensemble des trésoreries des copropriétés mandantes dans une seule banque. En effet, les syndics négocient avec leur banque des avantages financiers, qui sont variables en fonction de la trésorerie déposée.
Nous allons donc reprendre ces arguments et vous indiquer comment les contourner.
Si le
syndic dit :
« impossible de transférer le compte bancaire ouvert dans un autre établissement, car on ne dispose pas des logiciels permettant de gérer le compte bancaire ».
Réponse : Intox ! La plupart des banques ont mis en place des applications informatiques qui permettent de communiquer avec l’ensemble des logiciels des syndics. D’ailleurs, pour confirmer nos propos, il suffira de rappeler que cet établissement bancaire travaille sans difficulté avec différents syndics professionnels qui utilisent différents logiciels, sans que cela ne pose problème.
Réponse :
Faux. La loi ALUR qui a modifié l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, donne justement la possibilité au
syndicat des copropriétaires, lors de l’
assemblée générale, d’imposer l’établissement bancaire où seront déposés les fonds de la
copropriété (par un vote spécifique pris à la majorité de l’article 25).
Si le
syndic dit
: « cela impliquera des honoraires complémentaires ».
Réponse :
Illégal. Le
syndic ne peut réclamer des honoraires que si cela a été prévu dans son contrat. Or, quasiment aucun contrat de
syndic ne prévoit ce type de prestations.
Quant au contrat type règlementaire prévu par le décret du 26 mars 2015 – qui s’imposera à tous les contrats de
syndic présentés aux assemblées générales après le 1
er juillet 2015 – il ne prévoit pas la possibilité de facturer des honoraires supplémentaires pour cette tâche.
Le débat est donc clos et vous savez ce qu’il vous reste à faire.
