Mais où trouver les honoraires que le syndic a facturés à la copropriété ?

L’une des missions essentielles du conseil syndical est le contrôle des factures, et en particulier celles du syndic.

Et pour cause, le syndic est le seul tiers de la copropriété qui non seulement émet des factures à l’encontre de cette dernière mais qui a également accès à son compte bancaire, pouvant ainsi se faire directement payer.

Cela explique en grande partie pourquoi il est si facile pour un syndic professionnel d’émettre des factures abusives et même illégales à l’encontre de la copropriété.

Devant cette particularité, le conseil syndical doit suivre à la lettre les prestations et honoraires facturés par le syndic à la copropriété.

Néanmoins, pour noyer le poisson, les syndics éparpillent un peu partout les factures dans les comptes de la copropriété, essayant ainsi de contourner la vigilance du conseil syndical.

Voyons donc où trouver les honoraires facturés par le syndic dans les comptes de la copropriété.

I – Des honoraires multiples

Le syndic peut facturer différents types de prestations. On retrouve les honoraires de gestion courante mais également ceux pour la réalisation de prestations complémentaires, ou supplémentaires.

A cela s’ajoutent des honoraires pour assurer les prestations privatives, telles que l’établissement d’un état-daté, ou des frais de mise en demeure, ou de lettres de relance.

Si, d’une manière générale, on retrouve les factures dans le compte comptable des fournisseurs, en l’occurrence celui du syndic, il faut malgré tout fouiller un peu plus.

Tout d’abord, il faut contrôler les comptes « fournisseur/syndic » qui ont pour racine le n° 401 afin d’identifier les factures qu’il a émises à la copropriété.

Il faut également contrôler les comptes 461 « créditeurs divers ».

Et oui, certains syndics cachent leurs honoraires derrière un compte « bâtard », histoire, là aussi, de détourner la vigilance du conseil syndical.

En parallèle des comptes de tiers, il faut contrôler les comptes de charges et en particulier tous les comptes 62 et suivants qui sont réservés aux honoraires du syndic.

Il faudra aussi contrôler le compte 623 « tiers intervenants », qui est normalement dédié à tous les tiers qui interviennent au sein de la copropriété tels que les avocats ou les architectes, mais qui peuvent également cacher des honoraires de syndic.

II – La liste des honoraires

En parallèle du contrôle des honoraires dans les comptes de la copropriété, et en particulier du grand livre, le conseil syndical peut et même doit demander au syndic qu’il présente l’ensemble des honoraires facturés à la copropriété ou aux copropriétaires.

D’ailleurs, le syndic est tenu de joindre ce document à la convocation d’assemblée générale, conformément à l’article 11, chapitre II alinéa 2, du décret du 17 mars 1967.

Peu de syndics le font car ils considèrent à tort que ce document doit être joint uniquement « pour information ».

La raison de ce refus est que les syndics ne veulent justement pas éveiller la vigilance du conseil syndical.

Et pour cause, de nombreux syndics mettent en avant uniquement leur montant d’honoraires du forfait de base pour réclamer une augmentation, sans rappeler les autres honoraires qu’ils facturent en prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives.

Or, l’ensemble de ces prestations parallèles peuvent représenter jusqu’à 30 % du montant des honoraires de base.

Voilà pourquoi le conseil syndical doit avoir connaissance de l’ensemble des facturations qu’émet le syndic.

La vigilance est donc de mise.