N’hésitez pas à organiser une réunion de travail avec l’avocat de la copropriété (et non du syndic)

Le contentieux de la copropriété est un sujet fondamental qu’il ne faut pas laisser sans contrôle.

Ainsi, au même titre que le conseil syndical a une mission de vérification des comptes et du suivi des impayés de charges, il est également en droit (et même le devoir) de contrôler l’avancement des procédures judiciaires ou amiables en cours.

En effet, au-delà des enjeux juridiques qu’elles suscitent, elles engagent également des conséquences financières, que ce soit en matière d’honoraires mais surtout en cas de condamnation.

Ainsi, le conseil syndical doit être un moteur pour imposer un suivi des dossiers contentieux en exigeant des réunions en présence de l’avocat chargé de défendre les intérêts de la copropriété .

A ce titre, rappelons qu’il n’est pas l’avocat du syndic mais bien celui du syndicat des copropriétaires qui paie à ce titre des honoraires pour être représenté devant les instances judiciaires.

Essayons de mieux comprendre les enjeux.

I – Contrôle des dossiers contentieux et précontentieux

Dans le cadre de sa mission de contrôle et d’assistance du syndic, le conseil syndical doit également suivre les litiges où la copropriété est partie prenante, que ce soit en phase amiable ou judiciaire.

L’objet des dossiers peuvent être nombreux et peuvent concerner des copropriétaires qui ne respectent pas les dispositions du règlement de copropriété, oui qui présentent des d’impayés de charges, ou encore à l’égard d’un fournisseur à la suite d’une inexécution de ses obligations contractuelles ou vis-à-vis de la copropriété mitoyenne.

Dans tous les cas, le conseil syndical doit connaître les démarches qui ont été entreprises par le syndic et l’avocat et à quelle étape se situe la procédure que ce soit au niveau amiable ou judiciaire.

Ce premier constat permettra de déterminer les prochaines étapes qui peuvent prendre plusieurs formes telle la signature d’un protocole, l’engagement d’une procédure judiciaire, la saisie immobilière d’un lot…

Pour cela, il est essentiel que le syndic fasse toute la transparence sur les éléments en sa possession afin de vérifier si la copropriété dispose d’assez de pièces et preuves matérielles, pour faire pression auprès du tiers avant de l’assigner en justice.

Le conseil syndical peut également être à l’initiative d’une demande d’engagement de procédure à l’encontre d’un copropriétaire, notamment s’il constate un montant d’impayés trop important ou le non-respect des dispositions du règlement de copropriété sans que le syndic n’ait engagé d’action à son encontre.

Ces actions préventives du conseil syndical sont surtout capitales car parfois le syndic ne souhaite pas se mettre en porte à faux face à un copropriétaire surtout s’il est majoritaire, afin de conserver ses voix lors de sa prochaine élection.

Ainsi, le syndic pourra « se cacher » derrière le conseil syndical pour justifier le recours judiciaire. Certes, il ne s’agit pas d’un comportement très valeureux mais, au moins, les intérêts du syndicat des copropriétaires seront préservés.

II – Bilan financier

La difficulté des recours contentieux est que l’on sait quand ils commencent mais pas quand ils finissent ni combien ils coûteront en définitive à la copropriété.

Et pour cause, qui n’a pas été confronté à un discours vaseux du syndic qui explique que l’audience a été renvoyée pour X ou Y raisons.

Afin d’éviter que le syndicat des copropriétaires soit encore la vache à lait, le conseil syndical doit imposer une réunion avec lui et l’avocat afin que ce dernier expose les actions qu’il a entrepris, les titres exécutoires qu’il a obtenus, les décisions mises en œuvre et les blocages constatés.

Au-delà de mieux suivre les procédures en cours, cela permettra d’imposer à l’avocat une dynamique voire des ultimatums en prévoyant une deuxième puis une troisième réunion avec lui.

Il pourra pipeauter lors de la première réunion mais il ne pourra évoquer les mêmes arguties à chaque fois.

Si le syndic ou l’avocat font de la résistance, il faudra leur indiquer qu’à la prochaine assemblée générale les copropriétaires voteront le changement de l’avocat.

Généralement, cette menace fait effet car il est effectivement possible de le faire sans que cela n’ait d’incidence sur l’avancement du dossier.

Et pour cause, l’avocat n’est qu’un représentant des intérêts du syndicat des copropriétaires pouvant être substitué à tout moment.