Pourquoi il faut prévoir un Plan Epargne Copropriété (PEC) dédié au fonds de travaux

La question de la rénovation y compris énergétique hante le Gouvernement qui rêverait que le syndicat des copropriétaires ait un engouement pour cette cause.

Pour autant, si à présent la loi du 10 juillet 1965 est truffée d’obligations de part et d’autre en matière de diagnostics, de constitution et d’abondement de fonds de travaux, les moyens pour y arriver sont insuffisants, voire concrètement inexistants.

En effet, prenons comme simple exemple le placement des sommes pour financer les travaux de rénovation.

Alors, que les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux qui peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros, ni les législateurs ni les pouvoirs publics n’ont prévu un produit bancaire spécifique aux copropriétés.

Voyons cela en détail.

I – Une absence de solutions bancaires

Lorsqu’une copropriété aborde les enjeux de travaux de rénovation énergétique, les budgets montent extrêmement vite, arrivant fréquemment au million d’euros.

La question légitime est de savoir où placer cet argent. Et pour cause, actuellement le seul dispositif bancaire reste le livret A qui permet de placer des sommes sans fiscalité mais qui est limité à 75.500 € et pour celles ayant plus de 100 lots jusqu’à 100.000 €.

Le plafond est ridiculement bas par rapport aux nécessités de placement.

D’autres comptes épargne sont possibles comme l’ouverture d’un livret B mais, dans ce cas, les intérêts produits sont fiscalisés imposant au syndic de calculer la quote-part d’intérêts pour chacun des copropriétaires afin que ces derniers les déclarent sur leur avis d’imposition.

Au-delà d’une perte de temps pour les syndics et les copropriétaires cela entraînera une demande d’honoraires du syndic qui sera supérieure aux produits financiers générés.

Bref, une usine à gaz à la française.

II – Un dispositif bancaire propre au syndicat des copropriétaires

Pour résoudre cette difficulté, il faut prévoir un produit bancaire spécifique à la copropriété. Pour cela, il est nécessaire de prévoir un Plan Epargne Copropriété (PEC) inspiré du Plan Epargne Logement (PEL).

Ce compte bancaire aura une double spécificité car il sera d’une part rémunéré sans plafond de montant et surtout défiscalisé.

Sur ce compte, ne pourront être placées que les sommes relatives au fonds de travaux qui est estimé en fonction du plan pluriannuel de travaux voté par l’assemblée générale.

Ce dispositif présente donc plusieurs avantages :

• Placer des sommes importantes, productrices d’intérêts bancaires ;
• Inciter à voter un plan pluriannuel de travaux représentant une somme importante pour pouvoir ensuite la placer ;
• Aucune contrainte de déclaration pour les copropriétaires sur leur feuille d’imposition ;
• Aucune tache supplémentaire pour le syndic ;
• Un compte bancaire séparé, sécurisé et défiscalisé au profit du syndicat des copropriétaires qui sera alors enclin à voter le placement de sommes.