Un contrat de syndic n’est pas un contrat d’adhésion

Nous avons légitimement de nombreuses questions liées au contrat de syndic et à sa mise en concurrence.

La question sous-jacente est d’identifier la réelle latitude dont disposent le conseil syndical et les copropriétaires pour négocier le contrat de mandat avec le syndic.

Nombreux affirment que le contrat est réglementé ne pouvant pas le faire évoluer d’une manière ou d’une autre.

D’autres disent qu’il revient au syndic de proposer un contrat et aux copropriétaires de le valider en l’état ou au contraire le refuser.

Faisons un état des lieux sur la réalité de la situation et sur les possibilités d’évolution.

I- Un contrat adapté aux besoins de la copropriété

Effectivement, le contrat de syndic est défini par voie réglementaire et figure à présent en annexe 1 du décret du 17 mars 1967.

Le contrat précise les tâches comprises dans le contrat qui doivent être ajustées et les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

Ainsi, le contrat de syndic doit être complété en indiquant les variables incluses dans le forfait de base telles que le nombre de réunions annuelles entre le conseil syndical et le syndic, le nombre de visites de l’immeuble que doit assurer le syndic ou encore les modalités d’assemblée générale.

Ces clauses doivent être élaborées en prenant en considération les besoins de la copropriété qui ne sont évidemment pas les mêmes si l’immeuble est composé de dix ou de cent lots ou s’il existe plusieurs équipements collectifs.

Par ailleurs, les tarifs doivent être négociés en se focalisant en priorité sur les prestations les plus récurrentes utilisées par la copropriété.

A titre d’exemple, si l’immeuble connaît un nombre important d’impayés, il sera préférable de négocier en priorité le tarif du courrier de mise en demeure ou de lettre de relance.

II – Un contrat qui se négocie

La conséquence d’adapter le contrat aux besoins de la copropriété est qu’il doit s’élaborer de manière sérieuse entre les parties.

La difficulté est que le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic qui est lui-même cocontractant.

Cette dichotomie implique que ce soit le conseil syndical qui doit négocier avec le syndic sur le contenu du contrat qui doit être conforme à ses besoins et à ceux de la copropriété.

L’objectif n’est pas d’avoir un contrat le moins cher possible mais le plus adapté à la copropriété.

Cela doit nécessiter de convenir sur l’ensemble des variables  compris dans le forfait de base ainsi que sur le coût des prestations surtout celles les plus récurrentes qui concernent la copropriété.

Le conseil syndical doit refuser un contrat proposé par le syndic qui n’est pas adapté à la copropriété ou aux attentes du conseil syndical.

C’est à présent à vous de jouer.