Une nécessité de vigilance accrue en matière d’évolution des impayés

Que ce soit les associations, les professionnels, mais aussi les pouvoirs publics, tous regardent avec attention l’évolution de la trésorerie des copropriétés et le taux d’impayés, au vu de la crise économique et sanitaire liée à la covid-19.

Pour l’instant la situation semble contenue, grâce notamment aux diverses aides de l’Etat.

Néanmoins, il est probable que l’année 2021 sera redoutable, avec un nombre d’impayés de charges qui va augmenter de manière significative, grevant la trésorerie de la copropriété.

Il est donc essentiel que le conseil syndical suive de près la situation, afin de traiter les dossiers dès les premiers signes d’impayés, en adaptant le dispositif à mettre en place en fonction des cas.

Expliquons les risques avant d’indiquer les préconisations.

I. Une difficulté qui va en entrainer d’autres

La première conséquence des impayés de charges est d’entrainer une difficulté de trésorerie, ce qui va provoquer un retard voire un gel des paiements des fournisseurs.

La situation peut être sournoise, car bien souvent les copropriétés disposent de réserves importantes (avance de trésorerie, avance travaux, fonds travaux…), mais également de produits non affectés (loyers, copropriétaire vendeur créditeur…) qui permettent de compenser les impayés, en faisant croire que la copropriété n’est pas en difficulté ou du moins en fragilité.

Bien souvent, lorsque le syndic alerte le conseil syndical, la situation est déjà compliquée rendant le redressement complexe, voire laborieux.

En parallèle de cette difficulté, de nombreux syndics « se gavent » avec des prestations privatives extrêmement coûteuses qu’ils facturent au copropriétaire débiteur, telles que les mises en demeure et les lettres de relance.

Parfois, le syndic facture plusieurs fois au cours du trimestre des actes privatifs, ajoutant de la difficulté à la difficulté.

Ce procédé est utilisé tant que le conseil syndical n’est pas vigilant, sachant d’autant plus que le syndic prélève directement ses honoraires sur la trésorerie de la copropriété.

Ce système provoque une double peine, puisque l’on se retrouve avec une trésorerie moins alimentée d’une part du fait des impayés de charges, et d’autre part, car le syndic continue à prélever des honoraires de suivi de contentieux.

Une situation qui peut rapidement entrainer la copropriété dans une spirale infernale.

II. Comment suivre les impayés

Il n’y a pas de conseil magique, le conseil syndical devra suivre de près et à la loupe l’évolution des impayés.

Pour cela, de manière périodique il devra demander à son syndic un état des soldes des copropriétaires débiteurs.

Le mieux, est de réclamer une balance comptable de la copropriété, en identifiant particulièrement les comptes “45” qui concernent les comptes des copropriétaires en distinguant les débiteurs des créditeurs.

Attention, le syndic ne devra pas donner le solde cumulé des comptes “45” c’est-à-dire en compensant les copropriétaires débiteurs par les créditeurs.

En effet, ces derniers n’ont pas vocation à compenser les impayés.

Il est clair que si la situation des impayés évolue à la hausse, il faudra identifier compte par compte la situation de chacun des copropriétaires en suivant une procédure adaptée.

Il faudra privilégier en priorité la signature d’un protocole d’accord dans lequel le copropriétaire s’engage à épurer sa dette dans des délais qui ne devront pas être supérieurs à dix-huit mois.

Par ailleurs, sur la balance il faudra comparer le solde du compte banque avec le montant des fournisseurs impayés.

L’objectif est de vérifier si la copropriété est en capacité financière de pouvoir payer ses dettes.

À partir du moment où la copropriété bascule en n’étant plus en mesure de faire face à ses dettes, elle présente les symptômes d’une copropriété en difficulté.