Demander une délégation de pouvoirs pour désigner le bureau d’étude qui sera en charge de définir le plan pluriannuel de travaux

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 oblige l’ensemble des syndicats de copropriétaires équipés ou non de chauffage collectif à effectuer soit un diagnostic technique global (DTG) soit une analyse du bâti accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Cette étude doit impérativement déboucher sur la présentation d’un plan pluriannuel de travaux à réaliser sur la copropriété dans les dix prochaines années avec une estimation des coûts.

Cette obligation entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots principaux qui composent la copropriété.

La première échéance est prévue le 1er janvier 2023 pour les copropriétés ayant plus de 200 lots principaux, puis ensuite au 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots principaux, et enfin au 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 51 lots principaux.

A juste titre, les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots s’interrogent sur cette obligation, sachant que pour être en conformité au 1er janvier 2023 il est nécessaire de prendre des décisions au cours des prochaines assemblées générales.

Compte tenu de ces échéances, nous avons certains margoulins de syndics qui proposent dans les ordres du jour des offres émanant de bureaux d’études qui sont des « attrape-nigauds ».

Face à cette réalité, comme souvent, le conseil syndical doit être vigilant en évitant de confondre vitesse et précipitation.

Voyons cela plus en détail.

I –  Un objectif : la validation d’un plan pluriannuel de travaux

Lors de la rédaction de la loi Climat et Résilience, la volonté première des pouvoirs publics était d’inciter, voire de contraindre les copropriétaires à voter au cours de l’assemblée générale un plan pluriannuel de travaux.

En effet, très peu de copropriétaires connaissent l’état réel du bâti et des équipements collectifs de leur copropriété, ainsi que les financements nécessaires pour leur entretien et leur rénovation dans le temps.

Pour répondre à cette carence, la copropriété doit réaliser un des deux diagnostics mentionnés dans l’introduction qui doit impérativement déboucher sur un plan pluriannuel de travaux.

Ce dernier doit ensuite être présenté à l’assemblée générale afin que les copropriétaires le valident de manière totale ou partielle.

L’objectif est d’adopter un plan adapté aux besoins et aux finances de la copropriété en vue de constituer un fonds suffisant qui permettra de réaliser de manière progressive les travaux validés.

Pour que cela soit possible, il est nécessaire que le plan pluriannuel de travaux soit le fruit d’une concertation.

Cela commence par valider le bureau d’étude qui sera en charge du diagnostic et qui doit être composé d’au moins trois spécialistes dont un architecte pour aborder les questions de bâti, un thermicien pour le côté énergétique et un ingénieur financier pour adapter les scénarios de travaux aux possibilités de financement et de subventions.

Cela nécessite de réaliser des entretiens préalables entre le conseil syndical, le syndic et le bureau d’étude, afin de comprendre comment il compte procéder et intervenir.

Ces explications sont nécessaires, sachant que bien souvent l’architecte et le thermicien se marchent sur les pieds ne sachant pas où commence et se termine leur intervention.

Ainsi, il n’est pas question de prendre le premier bureau d’étude venu, surtout s’il est proposé, voire imposé, par le syndic dans l’ordre du jour.

A défaut, il est fort probable qu’il s’agisse encore d’une filiale du syndic qui va récupérer des milliers d’euros pour une étude qui neuf fois sur dix sera aussitôt jetée à la poubelle.

Pour éviter cela, il faut être pragmatique.

II –  Une délégation de pouvoirs donnée au conseil syndical

Actuellement, très peu de bureaux d’études sont formés à répondre à l’un des deux diagnostics prévus par la loi Climat et Résilience.

Ceux en place sont souvent des filiales de syndic ou ayant des relations commerciales très étroites avec ce dernier.

Ainsi, vraisemblablement, les syndics vont essayer de faire passer en force leurs filiales en introduisant la résolution avec des phrases incitatives, telles que « conformément à la loi Climat et Résilience le syndicat des copropriétaires est tenu de réaliser un diagnostic ».

Ensuite, il continuera en indiquant que « pour défendre la veuve et l’orphelin » le cabinet a négocié avec tel bureau d’études un tarif défiant toute concurrence.

Le pire des syndics demandera également une rémunération pour le suivi de l’opération qui équivaut généralement à 30% du coût de l’étude.

Bref, une résolution à mettre à la poubelle.

L’idéal est que le conseil syndical propose que l’assemblée générale lui donne une  délégation de pouvoirs lui permettant de décider du bureau d’études le plus à même à réaliser le diagnostic en fixant un montant maximal de la dépense.

Cela permettra au conseil syndical de prendre le temps de se mettre en relation avec les différents bureaux d’études pour étudier la manière dont ils comptent procéder, ainsi que leurs offres commerciales.

Cela nécessite de prévoir à l’ordre du jour une question qui prévoit une délégation de pouvoirs spéciale, voire étendue, en fixant une enveloppe budgétaire maximale pour permettre au conseil syndical de sélectionner le bureau d’études qui sera en charge de réaliser le diagnostic technique global.

A ce titre, nous invitons l’ensemble de nos adhérents à prendre contact avec le pôle énergie de l’ARC pour vérifier les différentes assistances que nous proposons en matière de diagnostic technique global en vue de réaliser un plan pluriannuel de travaux.