Des copropriétaires en déconfiture à la suite du vote de travaux de rénovation mal gérés par le syndic

Voilà encore un article qui va hérisser les cheveux des syndics professionnels y compris ceux ayant des calvities.

Il s’agit de la banqueroute de syndicats des copropriétaires ayant voté des travaux de rénovation énergétique suite à une absence de conseil de leur syndic professionnel.

Là encore, l’objectif n’est pas de stigmatiser les syndics professionnels mais de mettre l’accent sur un véritable nouveau phénomène qu’il est important de pointer du doigt en sachant que ceux qui se sentent visés sont ceux concernés.

Entrons plus dans le détail pour mieux comprendre où de nombreux syndics professionnels pêchent soit par manque de professionnalisme soit pour des raisons mercantiles.

I – Des projets à gros enjeux économiques

Pour des raisons politiques mais surtout financières, les syndics professionnels poussent « à la roue » pour faire voter en assemblée générale des travaux ambitieux de rénovation énergétique.

Cette initiative s’explique par différentes raisons :

Tout d’abord pour s’attirer les faveurs des ministères et atteindre les objectifs auxquels leurs chambres professionnelles se sont engagées, ils incitent les copropriétaires à voter des travaux de rénovation énergétique même si cela cause un déséquilibre économique pour la copropriété.

Mais encore le vote de ces travaux permet au syndic de percevoir des rémunérations complémentaires qui sont exprimées en pourcentage du montant des travaux votés.

A cela s’ajoute la rémunération des bureaux d’études ou encore des assurances de dommages-ouvrages ou là encore le syndic perçoit parfois des commissions soit en tant qu’apporteur d’affaires soit de manière indirecte lorsqu’il propose ses propres filiales pour assurer ses services.

Ainsi le syndic professionnel est constamment en conflit d’intérêts en confondant sa fonction de syndic devant conseiller les copropriétaires et celle de prestataire en essayant d’obtenir la meilleure rémunération pour son suivi de travaux ou carrément en faisant appel à ses sociétés filiales.

Les conséquences sont terribles.

D’une part, les travaux se votent « à la va-vite » sans, qu’en définitive ils se réalisent mais d’autre part les copropriétaires se retrouvent avec des quotes-parts de provisions de charges travaux abyssales, étant dans l’incapacité de les payer.

Les conséquences sont qu’ils se retrouvent débiteurs déclenchant la machine redoutable des lettres de relance et de mise en demeure à des tarifs exorbitants provoquant un basculement de la copropriété dans la difficulté.

II – Un cas concret

N’allons pas loin.

Nous suivons actuellement une copropriété située dans notre quartier qui a suivi les mauvais conseils de son mauvais syndic professionnel.

Un projet de travaux à plus de deux millions d’euros avec une promesse de bénéficier de « MaPrim’Rénov » et d’un emprunt collectif.

Mais voilà, à la suite de ces promesses et du vote des travaux, le syndic a appelé les copropriétaires sur l’intégralité de leurs quotes-parts de provisions de charges travaux en affirmant qu’il fallait payer les prestataires.

Pire, ceux qui ont essayé de vendre leur appartement depuis la tenue de l’assemblée générale ne sont retrouvés avec un état daté qui affiche un solde débiteur de plus de 40 000 euros.

Bien sûr, ces impayés ont créé la panique dans la copropriété avec certains qui se sont vu imputer des frais de relance et de mise en demeure alors qu’ils devaient bénéficier d’un emprunt collectif et de subventions.

La difficulté dans cette affaire est que ce syndic professionnel n’a pas prévu de préfinancement qui permet justement de compenser le versement des subventions faisant peser sur les copropriétaires l’intégralité de leurs provisions de charges travaux.

Epilogue de l’affaire : le syndic professionnel est parti de la copropriété en prélevant au passage sa rémunération et en laissant « la patate chaude » aux copropriétaires et au nouveau syndic professionnel.

Bravo, surtout, on ne touche à rien, et on continue dans la même dynamique avec un ministre du logement qui semble ne rien comprendre si ce n’est qu’à remettre des légions d’honneur ou à présenter un projet de loi qui a pour but de réduire encore davantage les majorités de vote afin d’accélérer la réalisation des travaux…