À travers les contrôles de comptes et la tenue des assemblées générales récentes, l’ARC a pu repérer différentes nouvelles dérives et abus utilisés par les syndics pour augmenter leurs honoraires.
À ce titre à l’occasion de notre 9ème salon indépendant qui se déroulera les 18 et 19 octobre à l’espace Charenton, nous allons publier un nouveau guide sur les trente dérives en matière d’honoraires suite à l’entrée en vigueur du contrat type de syndic.
Ceci étant, à travers cet article, nous allons nous focaliser sur une astuce utilisée par certains syndics, particulièrement préjudiciable pour les syndicats de copropriétaires puisqu’il s’agit d’augmenter subtilement leurs honoraires.
Avant d’entrer dans le détail, précisons les modalités prévues au contrat de syndic en matière de perception des honoraires.
Des modalités définies par le contrat
Le point 7.1.5 prévoit à deux reprises les modalités de perception des honoraires :
- Déterminer si le syndic prélève ses honoraires de manière mensuelle ou trimestrielle
- Fixer si le prélèvement se fait en avance ou de manière échue
En parallèle, le contrat donne la liberté aux parties de déterminer d’autres arrangements.
Ceci étant, le plus souvent, le syndic opte pour le prélèvement trimestriel en avance.
En optant pour cette combinaison, le syndic est sûr de percevoir ses honoraires même si son mandat s’arrête en cours de trimestre.
Une option qui peut représenter un double règlement d’honoraires pour la copropriété
À la lecture des récents ordres du jour, on a constaté que nombre de syndics proposent un « renouvellement » de leur contrat avec une date qui débute au cours du dernier trimestre du précédent mandat.
Par ce procédé, le syndic qui a opté pour le prélèvement trimestriel en avance perçoit l’intégralité des honoraires du dernier trimestre concernant l’ancien mandat, tout en récupérant des honoraires sur cette même période au titre du nouveau contrat.
Pour illustrer nos propos, voici donc un schéma :
Par cet exemple, ce syndic se fait payer deux fois la gestion qu’il réalisera entre le mois de septembre et décembre 2017.
Une fois sur la base du premier contrat, et une seconde fois sur la base du nouveau contrat.
Pour éviter ce type d’abus, il est nécessaire de prévoir lors du vote et de le faire inscrire sur le procès-verbal, que le nouveau contrat débutera lorsque l’ancien contrat prendra fin.