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Les Jeux Olympiques se dérouleront sur Paris en 2024, mais certains syndics sont déjà à l’échauffement. L’objectif ? Tirer profit d’une nouvelle législation encore mal appréhendée par les copropriétaires pour faire passer des marchés inutiles, mais à prix d’or, en raflant au passage leur part d’honoraires.
Nous allons vous expliquer pourquoi et comment.
Au départ de tout ceci, se trouvent la loi dite « Climat et Résilience » du 22 août 2021 et la perspective des Jeux Olympiques 2024 sur Paris.
Précisément, en vue du bon déroulement des JO, certains franciliens seront soumis, dès juillet 2022, à de nouvelles obligations. Ainsi, le législateur vise « les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine », autant dire, presque toute l’Ile-de-France, ainsi que toutes les villes de province bordant la Seine et ses affluents.
Jusqu’à présent, seules les copropriétés non-raccordées (et disposant d’une station d’épuration, d’une fosse septique autonomes) étaient tenues par une obligation de faire contrôler leur installation tous les dix ans. Désormais, peu importe, tout le monde doit y passer!
Officiellement, cependant, il fallait attendre la publication du décret dressant la liste des communes concernées par cette nouvelle exigence (tant que le texte n’était pas publié, aucune obligation donc).
Et il n’aura fallu que cinq mois pour voir ce décret entrer en vigueur. Il s’agit du décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022 fixant la liste des territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine
(https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045097730)
Les copropriétés situées dans ces secteurs devront disposer, à compter du 1er janvier 2023, d’une attestation de conformité de leur raccordement au réseau public d’assainissement.
Parallèlement, la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, se verra ainsi complétée d’un article 24-10, prévoyant que si le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d’une telle attestation, «en cours de validité, il en fait la demande auprès de la commune ».
Afin d’asseoir cette obligation et de pousser les syndics à agir pour le compte des immeubles qu’ils administrent, la loi Climat Résilience charge le syndic « de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle. » (Il s’agit d’une nouvelle disposition qui sera insérée à l’article 18 III de la loi du 10 juillet 1965, à compter du 1er janvier 2023).
Les syndics auront la main pour faire réaliser ce contrôle. La vigilance sera donc de mise pour les conseils syndicaux.
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En cas de vente- un certificat obligatoire au 1er juillet 2022 En cas de vente d’un lot, le vendeur doit joindre au compromis de vente un dossier de diagnostic technique, en application de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Ce dossier comporte notamment un constat de risque d’exposition au plomb, un constat de présence d’amiante, de termites, un diagnostic de performance énergétique etc…et une attestation de conformité de l’installation d’assainissement non-collectif (fosse septique). Mais à partir du 1er juillet 2022, la loi climat Résilience ajoute que doit être fourni, « sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l’issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées ». Le législateur précise même qu’ « en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, [de ce document] en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante». Cela signifie que la vente pourra toujours se faire, mais que l’acquéreur pourra toujours rechercher la responsabilité du vendeur en cas de problème. Jusqu’à présent, certaines collectivités imposaient localement la production d’un tel certificat de conformité en cas de vente. Il n’y avait pas d’obligation légale. Concernant les modalités pratiques, l’article L1331-11-1 du Code de la Santé publique précise que, sur ces territoires, lors d’une vente, «au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique de vente de tout ou partie d’un immeuble, le notaire adressera « à titre de simple information […] à l’autorité compétente en matière d’assainissement émettrice du document mentionné au 8° du I de l’article L. 271-4 du même code une attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires à l’identification du bien vendu ainsi que les nom et adresse de l’acquéreur de ce bien. » Le notaire en charge de la vente devra donc adresser une attestation de vente à la collectivité en charge du contrôle de la conformité du raccordement au réseau d’assainissement. |
Le principe général – Comme nous l’avons vu, une copropriété qui ne détiendrait pas d’attestation de conformité devra se tourner vers sa commune pour l’obtenir, à compter du 1er janvier 2023 (futur article 24-10 de la loi du 10 juillet 1965).
Ceci est dans la droite ligne de l’article L2224-8 du code des collectivités territoriales qui traite déjà des obligations des communes en matière d’eau et d’assainissement.
En effet, les contrôles de raccordement, bien que non obligatoires, sont malgré tout possibles.
Cet article commence ainsi par l’alinéa suivant : « Les communes sont compétentes en matière d’assainissement des eaux usées ».
Il précise que ce sont les communes qui « assurent le contrôle des raccordements au réseau public de collecte, la collecte, le transport et l’épuration des eaux usées, ainsi que l’élimination des boues produites. » (Elles assurent aussi le contrôle des installations d’assainissement non raccordées au tout-à-l’égout).
Suite à ce contrôle, « la commune établit et transmet au propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, au syndicat des copropriétaires un document décrivant le contrôle réalisé et évaluant la conformité du raccordement au regard des prescriptions réglementaires ».
Ce document est valable dix ans.
Sur le terrain – Nous avons souhaité savoir comment les communes mettaient en pratique ces contrôles et à quel coût. De manière générale, les SPAC sont en charge de cette mission (Service Public d’Assainissement Collectif).
Dans les grandes agglomérations, ce rôle est confié au département, à l’intercommunalité, à l’établissement territorial public (le traitement des eaux usées étant collectivisé).
Si l’on prend l’exemple des Hauts-de-Seine, voici ce qui est annoncé sur leur site internet : « le département des Hauts-de-Seine, en partenariat avec la Sevesc, leur propose de réaliser gratuitement un diagnostic de conformité de leurs installations extérieures et intérieures. Ces diagnostics sont en effet indispensables pour maintenir le bon fonctionnement des réseaux publics d’assainissement et réduire les risques d’inondation et de pollution du milieu naturel.
Pour en bénéficier, les particuliers peuvent prendre rendez-vous avec un technicien qui se déplacera à leur domicile. La prise de rendez-vous s’effectue sur le site dédié à l’opération tousbienbranches-92.fr »
Ici, le contrôle est complet (réseau intérieur et extérieur) et gratuit.
Sur le département du Val-de-Marne, l’organisation est similaire : « Les équipes du service « Exploitation des réseaux et contrôle des branchements » de la Direction des Services de l’Environnement et de l’Assainissement (DSEA) du Conseil départemental effectueront un contrôle gratuit, uniquement dans le cas où la propriété est desservie par un ouvrage d’assainissement départemental.
Il suffit de renseigner le formulaire de demande, en téléchargement ci-contre, et de le renvoyer par courrier ou courriel (les adresses sont précisées sur le formulaire). Le Département s’engage à vous contacter sous 30 jours ouvrables dès réception dudit formulaire afin de fixer un rendez-vous. »
Les modalités pratiques du contrôle sont même précisées :
« Le jour de la visite, un professionnel va vérifier la destination des eaux usées et des eaux pluviales au moyen d’un traçage au colorant, sans danger pour la santé ni l’environnement.
Pour préparer au mieux ce rendez-vous, le demandeur doit :
Sur Paris intramuros, en revanche, rien n’est proposé à ce jour. Mais rien d’étonnant à cela pour autant : ceci s’explique par le fait que tous les immeubles parisiens sont supposés disposer de raccordements identiques au tout-à-l’égout. Un certificat de raccordement est même directement téléchargeable sur le site de la mairie de Paris, en libre accès. Étonnamment, depuis août 2021, la mairie, dans sa communication, n’annonçait aucune mesure particulière en prévision de 2023 et se bornait à indiquer que « Le certificat d’assainissement, demandé par l’article L 271-4 du code de la construction, n’est obligatoire que pour les installations d’assainissement non collectif. Il n’est donc pas nécessaire à Paris. » La Ville de Paris précisait que « l’établissement d’un diagnostic de conformité des installations d’assainissement privées d’un immeuble relié au réseau public parisien relève du propriétaire de cet immeuble. De même, les réseaux établis sous les voies privées relèvent du propriétaire de la voie. »
Mais depuis le 10 févier 2022, elle semble avoir avancé sur le sujet et fixe une nouvelle procédure. Les services techniques de la ville distinguent désormais deux secteurs : celui raccordé au « réseau unitaire » et celui « raccordé au réseau séparatif ». Pour le premier, le certificat téléchargeable en ligne sera suffisant. Pour le second, en revanche, le service d’assainissement devra procéder à un contrôle effectif des eaux usées et pluviales au réseau public. Seulement, il concerne un quartier du 13e arrondissement, autour de la Bibliothèque Nationale de France (le nom exact des rues concernées n’a pas encore été rendu public).
La Mairie semble donc prioriser le contrôle sur les constructions récentes, gageant que le vieux Paris est valablement raccordé.
Le cas du Grand Orly Val de Bièvre : l’établissement public territorial Grand Orly Seine Bièvre renvoie, quant à lui, à des acteurs privés, le soin de procéder à ces contrôles « Grand-Orly Seine Bièvre met en place une procédure de contrôle d’assainissement dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. Un diagnostic des installations privées doit être réalisé par un organisme indépendant et compétent (bureau d’études, entreprise spécialisée, diagnostiqueur). »
Contactés par un conseil syndical adhérent à l’ARC, le service dédié précise :
Nous le constatons, il y a une grande disparité de prise en charge selon les villes, les départements. Et certains syndics l’ont bien compris comme vous le verrez dans le cas « NEXITY » :
Les syndics dans les starting-blocks!
Bafouant les principes régissant la copropriété, certaines agences passent unilatéralement des marchés avec des sociétés spécialisées dans ces contrôles de raccordement, ou font peser sur le conseil syndical la responsabilité d’engager une telle dépense.
Nous en voulons pour preuve l’agence NEXITY DE BOURG LA REINE : 4932€ TTC, c’est le montant du devis que NEXITY veut faire passer en force auprès d’une copropriété du Val-de-Marne pour la réalisation d’un « diagnostic de conformité assainissement » par une société, du nom de « 01 CONTRÔLE ».
Tout commence par un email reçu, comme un cheveu sur la soupe, par le conseil syndical, heureusement adhérent à l’ARC :
Voici le devis joint au mail :
Il y aurait donc urgence, puisque le syndic indique que « sauf contrordre », il validera le devis directement… sans autre formalité. Pourquoi s’embarrasser d’un vote en assemblée générale pour un devis à 5000€?
Rappelons accessoirement à ce syndic que les seuls cas où il peut prendre l’initiative de passer des marchés sans vote préalable de l’AG sont les suivants :
Dans le cadre de cette urgence, le syndic doit demander l’avis du conseil syndical sur le principe des travaux et sur le devis obtenu, avant de pouvoir réclamer aux copropriétaires le versement d’un premier acompte, qui ne peut dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux à entreprendre.
Immédiatement après avoir commandé lesdits travaux, le syndic doit convoquer une AG extraordinaire pour ratification (Article 37 du Décret du 17 mars 1967)
Mais revenons à notre devis de diagnostic à 5000€.
Le conseil syndical, surpris de la démarche, demande d’abord un devis plus précis, qui lui est fourni rapidement.
Une semaine plus tard, NEXITY revient à la charge :
Cette fois, NEXITY, invoquant l’urgence, pose un ultimatum et annonce qu’il se passera de la réponse du conseil syndical.
Le conseil syndical a su malgré tout garder son sang-froid et a eu le bon réflexe :
Eh oui ! Ne sachant pas, à ce stade, si la demande du syndic était fondée, le conseil syndical a eu la présence d’esprit de rappeler que l’assemblée générale avait voté un montant des marchés à partir duquel une mise en concurrence s’imposait.
Il est, en effet, toujours utile de rappeler à son mandataire l’existence de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que « […] L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, […] arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
Ce que NEXITY a visiblement balayé d’un revers de manche….
A travers les articles publiés, l’ARC Nationale a à cœur de diffuser des informations les plus pertinentes en matière de copropriété en précisant les réglementations en vigueur et nos préconisations pour permettre au conseil syndical, syndic bénévole et représentant d’asl–aful d’être le plus efficace dans leurs fonctions.
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