Les évolutions en matière de copropriété suite à la loi Egalité et à la Citoyenneté

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Actualités
27/12/2016

Les évolutions en matière de copropriété suite à la loi Egalité et à la Citoyenneté

 
Le mercredi 22 décembre a été votée la loi Egalité et à la Citoyenneté. Cette loi présente 224 articles dont certains concernent le secteur de la copropriété qui sont pour la plupart une reprise des dispositions de la loi ALUR.
Nous allons donc, à travers ce dossier, reprendre les principales dispositions qui concernent la copropriété :
 
Article 91- Facilitation pour réunir des chambres de service et réaliser des travaux affectant les parties communes >>> CETTE MESURE A ETE RETOQUEE PAR LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL
 
Cette article a pour principal objet de faciliter la réunion de chambres de service afin d’en faire  un ou plusieurs lots d’habitation.
 
Ainsi dans les zones tendues, en cas de réunion de lots en vue de constituer un lot d’habitation et dont l’un d’eux est inférieur à 9m2, les travaux affectant les parties communes ou  l’aspect extérieur ou encore la modification de la grille de charge des équipements collectifs (ascenseurs, chauffage..) relèvent désormais de l’article 24. (majorité des présents et représentés)
 
L’article  91 prévoit donc d’intégrer un article 24-10 dans la loi du 10 juillet 1965 qui précise :
 
 « Art 24-10. – Dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l’article 232 du code général des impôts, en cas de réunion de plusieurs lots, dont l’un au moins est d’une surface inférieure à 9 mètres carrés ayant pour objet de créer un unique lot à usage d’habitation répondant aux caractéristiques du logement décent, les décisions suivantes sont acquises à la majorité prévue au I de l’article 24 de la présente loi :
« 1° L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, par dérogation au b de l’article 25 ;
« 2° La modification de la répartition des charges mentionnées au premier alinéa de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives, par dérogation au e de l’article 25.
« Les décisions relatives aux actes d’acquisition immobilière et aux actes de disposition nécessaires pour la réunion des lots ayant l’objet prévu au premier alinéa du présent article sont acquises à la majorité de l’article 25. » ;
2° L’article 25 est ainsi modifié :
a) Le b est complété par les mots : « , à l’exception des travaux réalisés dans les conditions prévues à l’article 24-10 » ;
b) Le e est complété par les mots : « , à l’exception des modifications de la répartition des charges devant être effectuées en application de l’article 24-10 » ;
3° À la fin du a de l’article 26, les mots : « visés à l’article 25 d » sont remplacés par les mots : « mentionnés à l’article 24-10 et au d de l’article 25 ».
 
Article 122 – Encadrement des actes devant faire l’objet d’un plafonnement des honoraires
 
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR, a prévu la publication d’un décret qui a pour objet de plafonner le tarif des actes privatifs.
Une difficulté juridique doublée d’une incertitude empêchait les pouvoirs publics de pouvoir publier ce texte réglementaire.
En l’occurrence, il s’agissait de savoir quel type d’acte était concerné par ce décret, compte tenu du fait que l'article10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne présentait pas la liste exhaustive des actes de recouvrement puisqu’elle mentionnait le terme de « notamment ».
L’article 122 a donc modifié l'article 10-1 en ajoutant un alinéa qui est le suivant :
« Les sommes perçues par le syndic au titre de ses honoraires pour la réalisation des prestations de mise en demeure et de relance après mise en demeure mentionnées au a du présent article ainsi que pour la réalisation des prestations mentionnées au b du présent article ne peuvent excéder, pour chacune des prestations, un montant fixé par décret. »
Ainsi, le décret plafonnant les honoraires devrait préciser les tarifs de la mise en demeure, de la relance après mise en demeure ainsi que celui de l’établissement de l’état daté.
 
Article 124 – Confirmation de l’obligation de divulgation des informations aux copropriétaires
 
L’article 4-1 de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 précise que les syndics qui proposent à leurs clients les services d’une entreprise dans laquelle ils disposent de lien direct de nature capitalistique ou juridique doivent en informer le client.
Les professionnels ont invoqué la confidentialité des données pour échapper à cette obligation.
L'article 124 a donc introduit un nouvel article 4-3 dans la loi Hoguet qui cadre et limite le devoir de confidentialité notamment à l’égard des copropriétaires :
« Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les personnes mentionnées à l’article 1er de la présente loi et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l’exercice de leurs activités. Ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat [...]. » 
La loi consacre donc le droit du copropriétaire et à plus forte raison celui du conseil syndical, de pouvoir réclamer des informations concernant les liens éventuels qui peuvent exister entre le syndic et une société ou établissement bancaire qui réalisera des services au bénéfice de la copropriété.
 
Article 124 – Modification de la composition du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI)
 
Ce point reste le plus scandaleux, puisque la Ministre du Logement revient sur un acquis de la loi ALUR qui voulait que le CNTGI soit le plus équilibré possible entre la représentation des professionnels et des usagers.
Pour des raisons que nous préférons ignorer, Madame Cosse a détricoté ce dispositif, en prévoyant une surreprésentation des professionnels de l'immobilier qui sont à présent au nombre de douze dont cinq ayant cessé leur activité depuis plus de deux ans contre seulement cinq personnes issues des associations de consommateurs agréées.
Ainsi, il est fort probable que les textes réglementaires ayant un rapport avec l’activité des professionnels de l'immobilier seront à leur avantage, à l’instar du futur décret qui doit plafonner les honoraires des actes privatifs. (Voir plus haut)
 
Néanmoins, nous avons obtenu « in extremis », que siègent au sein de ce Conseil national trois personnes qualifiées dans « le domaine de l’immobilier, notamment en droit des copropriétés ou de l’immobilier ».
Cette disposition peut être à double tranchant puisque, soit cela va renforcer davantage la position dominante des professionnels soit, au contraire,  rééquilibrer les pouvoirs en nommant des personnes issues d’associations spécialisées dans le domaine de la copropriété, comme l’ARC.
 
Nous allons donc réclamer à la Ministre du Logement - qui, jusqu’à présent, a été plus attentive aux demandes des professionnels - que dans le futur décret nommant les personnes y siégeant soit prévu un représentant de l’ARC.
 
Voici donc la composition complète du CNTGI telle que définie par cette loi :
 
 « 1° Un magistrat de l’ordre judiciaire en activité ou un magistrat honoraire ;
« 2° Sept personnes exerçant les activités mentionnées à l’article 1er, choisies en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et L. 2133-2 du code du travail, représentatifs des personnes mentionnées à l’article 1er ;
« 3° Cinq personnes ayant cessé d’exercer ces mêmes activités depuis au moins deux ans à la date de leur nomination, choisies dans les mêmes conditions ;
« 4° Cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation ;
« 5° Trois personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier, notamment en droit des copropriétés ou de l’immobilier, dont l’une est désignée présidente du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. »
 
Article 124 – Une commission de contrôle réduite à sa plus simple expression
Cette loi est revenue aussi sur la composition de la commission de contrôle qui est à présent une sous-section du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI).
Cette commission est prévue en formation restreinte puisqu’elle est composée :
  • d’un magistrat de l’ordre judiciaire qui est le Président,
  • trois membres ayant cessé d’exercer leur activité depuis au moins deux ans,
  • un membre issu des associations de consommateurs agréées,
  • une personne spécialisée dans le domaine de l’immobilier
L’ensemble de ces personnes sont issues du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières.
On peut soulever le fait que la Ministre du Logement a souhaité qu’il n’y ait pas au sein de la commission de contrôle des professionnels en activité.
Néanmoins, nous restons sceptiques sur l’impartialité de ces derniers, sachant qu’ils sont bien souvent en étroite collaboration avec les grands groupes, ne serait-ce que pour les conseiller sur les politiques stratégiques et commerciales à mettre en place au sein du groupe ou des cabinets.
 
 Article 129 – Accès par le notaire aux informations figurant au registre d’immatriculation
 
Pour permettre aux notaires de réaliser le document que doit fournir le copropriétaire vendeur au plus tard avant la promesse de vente, le notaire pourra accéder aux informations figurant sur le registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires.
 
Il est donc prévu d’insérer dans l’article L711-3 du code de la construction et de l’habitation la disposition suivante :
 
 « Pour faciliter l’information des acquéreurs de lots de copropriété et accomplir la mission qui leur est confiée en application de l’article L. 711-5, les notaires ont accès à l’ensemble des données du registre mentionné au premier alinéa du présent article. »
 
Article 133 – Précision sur les échéances d’entrée en vigueur de l’immatriculation des syndicats de copropriétaires.
 
Cet article précise que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation d’immatriculation des syndicats de copropriétaires doivent s’entendre uniquement en fonction du nombre de lots à usage de logements, de bureaux, de commerces. Les caves,  parkings ou boxe ne sont pas à prendre en considération.
 
Cette disposition est intéressante mais présente une difficulté évidente compte tenu qu’elle n’a pas été étendue pour les dates d’entrée en vigueur de l’obligation de fiche synthétique. En effet cette dernière prévoit aussi une entrée en vigueur par étape en fonction du nombre de lots que compose la copropriété.
 
Ainsi, les syndics risquent d’invoquer qu’ils seront tout de même tenu d’immatriculer les copropriétés de plus de 200 lots, composées aussi bien de lots principaux ou accessoires, sachant que la fiche synthétique ne peut être générée que si, au préalable, l’immatriculation de la copropriété a été réalisée.
 
Précisons que le décret sur la fiche synthétique a publié le 23 décembre 2016. https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000033675402&dateTexte=&categorieLien=id