Suivez au laser la réelle trésorerie disponible en matière de fonds travaux

La loi ALUR a introduit le fonds travaux qui oblige les copropriétés à constituer chaque année une réserve équivalente au minimum à 5% du budget prévisionnel.

Les sommes doivent être déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré.

Au-delà de cette exigence, et afin de permettre une meilleure traçabilité, les pouvoirs publics ont prévu un compte comptable spécifique dédié au fonds travaux.

Expliquons les risques qui gravitent autour du fonds travaux et comment le conseil syndical doit procéder pour contrôler son bon usage.

I. Un fonds travaux en compensation des impayés.

Bien que la loi impose de placer les sommes afférentes au fonds travaux sur un compte bancaire séparé et rémunéré, nombreux syndics utilisent les montants versés par les copropriétaires pour renflouer la trésorerie grevée par les impayés de charges.

Ainsi, le fonds travaux est devenu dans les faits un amortisseur des impayés qui permet de camoufler ces derniers, impliquant que lorsque le conseil syndical s’aperçoit de la réalité, la situation est déjà préoccupante.

Plus grave encore, pendant ce temps, la réserve travaux ne se constitue pas, entraînant que la copropriété ne pourra pas faire face lorsqu’il sera nécessaire de financer les travaux. 

C’est d’ailleurs souvent au cours de l’assemblée générale où se décide l’utilisation le fonds travaux que le syndic se retrouve contraint d’expliquer que si comptablement les sommes sont enregistrées, dans la trésorerie elles ne sont pas disponibles du fait qu’elles ont été utilisées pour compenser les impayés.

II. Comment contrôler la réalité de la situation

Afin de bien contrôler la réalité de la situation, il faut impérativement comparer les sommes placées sur le compte bancaire rémunéré par rapport au fonds travaux appelées auprès des copropriétaires.

Si le montant est différent et qu’il existe un montant placé moins important que celui indiqué dans le compte « 105 fonds travaux », cela implique que les provisions appelées sont détournées à un autre objet comme la compensation des impayés.

Pour contrôler cette donnée, il faut réclamer au cours d’exercice au moins une balance comptable de la copropriété ou à défaut analyser l’annexe 1.

Sur cette dernière il faudra en particulier comparer le compte « 105 fonds travaux » avec le compte « 50 fonds placé »

À ce titre, voici un modèle type d’annexe 1 et les deux comptes à vérifier particulièrement :

Comme on peut le constater, le compte placé évolue d’un exercice à l’autre, enregistrant une différence positive de 3 148,78 euros.

Néanmoins, lorsque l’on analyse le compte « 105 fonds travaux », on constate que l’évolution est bien plus importante puisque la différence est de 6 147,74 euros.

Par conséquent, si les fonds travaux étaient alimentés à hauteur de l‘augmentation du compte « 105 fonds travaux », le montant du compte rémunéré aurait dû être de 27 344,38 euros et non uniquement de 21 196,64 euros.

La première réponse qui explique ce décalage est la situation des copropriétaires débiteurs.

Et pour cause, ils représentent plus de 13 000 euros.

Une copropriété qui pourrait être similaire à la vôtre.

La vigilance est donc de mise.