Pourquoi gérer la copropriété en syndic bénévole reste plus intéressant que d’opter pour un syndic professionnel ou les officines en ligne ?

Bon nombre de conseillers syndicaux sont tentés par la gestion directe, tout en étant inquiets des conséquences que cela implique, notamment en matière de temps à investir et de responsabilité civile en cas de faute.

Face à ces blocages, certains d’entre eux préfèrent rester en statu quo en maintenant la gestion de la copropriété par un syndic professionnel, non pas qu’ils en soient satisfaits, mais du fait qu’ils n’arrivent pas à dépasser ses craintes.

Face à ce constat, de jeunes start-ups considèrent qu’il existe un nouveau marché à capter, qui consiste à proposer une solution hybride entre syndic professionnel et bénévole tout en n’étant pas syndic.

Nous allons expliquer pourquoi cette alternative est une fausse bonne solution et pourquoi l’option du syndic bénévole reste la plus efficace, et surtout la plus sécurisante.  

Présentons les deux solutions et surtout leurs limites.

I. La gestion en syndic professionnel face à une gestion en direct

La plupart du temps, quand un copropriétaire pense à devenir syndic non professionnel de sa copropriété, c’est qu’il est déjà depuis plusieurs années conseiller syndical.

Bien souvent, c’est lui qui trouve les bonnes entreprises, négocie les contrats, suit leurs interventions, contrôle les factures et de manière générale gère sur place la copropriété.

Bref, l’ensemble des tâches stratégiques sont assurées par lui, laissant en définitive au syndic professionnel la charge d’assurer les fonctions de secrétariat (appels de fonds, règlement des fournisseurs, tenue comptable, rédaction de l’ordre du jour et du procès-verbal).

Quand un dossier nécessite une expertise, très vite le syndic se sent dépassé et fait appel à un expert de la discipline.

Cela est valable en matière de contentieux où il fait appel à un avocat ou à un architecte pour des sujets liés aux travaux, etc.

Ainsi dans les faits, faire appel à un cabinet de syndic n’est pas forcément pertinent puisqu’au même titre qu’un professionnel fait appel à des experts pour des dossiers précis, le syndic bénévole pourra procéder de même.

En ce qui concerne les tâches administratives, l’ARC a développé différentes solutions et assistances (logiciels, outils, services) qui permettent de tenir la comptabilité ou encore réaliser les appels de fonds ou les convocations d’assemblée générale.

Quant à l’assurance de responsabilité civile, elle est également incluse dans l’adhésion de l’ARC, impliquant que si le syndic bénévole commet une faute qui entraine une indemnisation, elle sera prise en charge par l’assurance.

Plus que cela, l’ARC dispense diverses formations et consultations juridiques techniques ou comptable pour permettre aux syndics bénévoles de devenir de manière progressive autonomes dans la gestion de leur copropriété.

Conclusion : la fonction de syndic bénévole peut certes prendre un peu plus de temps que celle de conseiller syndical, mais en définitive les efforts investis apportent plus rapidement des résultats satisfaisants, avec en premier chef des économies pour l’ensemble de la copropriété.

II. Une gestion par les officines

Bien souvent, les officines qui proposent d’assister les syndics bénévoles n’ont en réalité aucune expertise dans la gestion des copropriétés, se concentrant principalement sur le développement de leur logiciel informatique pour automatiser les tâches administratives.

Ils se limitent à fournir une interface en ligne rendant alors captif le syndic bénévole de sa solution, puisqu’en parallèle il ne délivre aucune réelle compétence pour maitriser les sujets et devenir autonome dans ses fonctions.

Plus que cela, du fait qu’il reste prestataire de la copropriété, le syndic bénévole reste responsable de l’ensemble de sa gestion et même des erreurs provoquées par l’outil mis à sa disposition.

Il peut s’agir d’une erreur dans la production des appels de fonds, dans la tenue comptable ou encore dans la comptabilisation des voix pour la validation d’une résolution.

Cette solution est en définitive pire que la gestion assurée par un professionnel, car le syndic bénévole se retrouve responsable des limites de l’outil développé par ses officines.

Voilà pourquoi cette solution présente des limites et en premier lieu celle de rendre le syndic bénévole et la copropriété captifs de la solution.

Voilà pourquoi nous encourageons vivement les conseillers syndicaux qui veulent vraiment faire avancer leur copropriété à opter pour la gestion directe en tant que syndic non professionnel assisté par l’ARC.