Dossier du mois d’octobre 2021: La fin des dispositions dérogatoires suite à la covid-19 concernant la gestion des Copropriétés : nos préconisations

La loi n° 2011-689 du 31 mai 2021 a prolongé certaines dispositions dérogatoires concernant la tenue des assemblées générales jusqu’au 30 septembre 2021.

Compte tenu de l’absence de rebond épidémiologique, ce délai n’a pas été prolongé.

Ainsi, depuis le 1^er octobre ces dispositions dérogatoires ne sont plus applicables et les mesures de droit commun s’appliquent de nouveau.

Faisons un point sur les mesures dérogatoires qui ne sont plus en vigueur et surtout sur les éléments à contrôler pour éviter toute dérive qui ferait suite à des mauvais usages pris par les syndics professionnels.

I. Une tenue d’assemblée générale qui doit obligatoirement être en présentiel

Les dispositions dérogatoires permettaient au syndic professionnel de décider seul des modalités de tenue d’assemblée générale. Il pouvait imposer aux copropriétaires que la réunion se déroule uniquement par correspondance.

Ce droit exorbitant  n’est plus en vigueur, obligeant le syndic à convoquer l’assemblée générale pour qu’elle se tienne impérativement en présentiel tout en permettant aux copropriétaires de pouvoir voter par correspondance aux résolutions à travers le formulaire de vote qui doit impérativement être joint à la convocation de l’assemblée générale.

En effet, l’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de joindre à la convocation de l’assemblée générale le formulaire de vote par correspondance pour donner la possibilité à chaque copropriétaire d’utiliser ce moyen pour s’exprimer sur les résolutions inscrites à l’ordre du jour.

Ni le syndic, ou les copropriétaires non plus le conseil syndical et encore moins l’assemblée générale ne peuvent interdire ce mode de participation aux votes des résolutions puisqu’il s’agit d’une disposition légale qui s’impose à tous syndicat des copropriétaires.

En parallèle, chacun des copropriétaires peut solliciter le syndic pour participer à l’assemblée générale par voie dématérialisée.

Néanmoins, conformément à l’article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965, cette possibilité est envisageable uniquement si au préalable l’assemblée générale a déterminé, dans le cadre d’une résolution votée, les modalités d’identification du copropriétaire.

Plus que cela, l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 impose que l’assemblée générale valide le contrat du prestataire chargé de la mise en place de la réunion électronique après que le syndic ait soumis à l’assemblée générale différents devis.

Cette obligation interdit au syndic professionnel d’imposer aux copropriétaires la tenue d’une assemblée générale uniquement en distanciel.

 Cette exigence légale et règlementaire est loin d’être anodine puisque la plupart des grands groupes ont développé leur filiale pour assurer la tenue  des assemblées générales en distanciel.

Le conseil syndical devra être vigilant en vérifiant que le syndic n’impose pas sa solution électronique ou encore sa filiale.

Par ailleurs, tant que l’assemblée générale n’a pas validé cette possibilité, les copropriétaires ne sont pas habilités à la solliciter.

Pour résumer,  le droit commun prévoit que les copropriétaires puissent assister aux assemblées générales de quatre manières différentes :

 * En assistant physiquement à l’Assemblée,

* En donnant un mandat à un copropriétaire ou à un tiers,

* En votant par correspondance,

* En assistant à l’Assemblée générale par un dispositif audio ou vidéo si une assemblée générale en a préalablement adopté les modalités techniques

II. Un plafonnement des voix qui revient à 10%  

Une des mesures dérogatoires qui a également été prolongée jusqu’au 30 septembre 2021, est de permettre à un copropriétaire ayant plus de trois pouvoirs, de disposer jusqu’à 15 % des voix du syndicat des copropriétaires auquel sont comptabilisées les siennes.

Depuis le 1er octobre cette mesure n’est plus en vigueur. Par conséquent, les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 reprennent leur droit plafonnant le taux à 10 % des voix du syndicat des copropriétaires auxquelles sont comptabilisées les siennes.

Expliquons clairement la règle qui est souvent mal comprise.

Un copropriétaire peut représenter autant de voix qu’il veut tant qu’il ne détient pas plus de trois pouvoirs.

Autrement dit, il peut représenter jusqu’à 99 % des voix s’il détient trois pouvoirs ou moins qui ont été remis par un copropriétaire.

En revanche, dès qu’il dispose de quatre pouvoirs ou plus, sa représentation en terme de voix doit se limiter à 10 % des voix du syndicat des copropriétaires, auxquelles doivent être comptabilisées les siennes.

Compte tenu de cette règle légale, il est parfois plus intéressant de disposer de moins de 4 pouvoirs qui représentent plus de 10 %, plutôt que de disposer de 4 pouvoirs ou plus en étant limité à ne pouvoir représenter qu’au maximum 10 % des voix.

Dans le cas où un copropriétaire disposerait de plus de 3 pouvoirs représentant 10 % des voix, le même article 22  permet de subdéléguer les pouvoirs à un autre copropriétaire voire à un tiers tel qu’un locataire ou tout autre personne