Comment gérer la fin d’un mandat de syndic avant l’échéance, à la suite d’une mise en concurrence

L’ancienne mouture de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne précisait pas dans quelle mesure la copropriété était habilitée à valider un nouveau contrat de syndic qui prendrait effet en cours de mandat du syndic sortant.

Cette question est capitale, car dans la grande majorité des cas la mise en  concurrence des contrats de syndic implique que l’assemblée générale puisse désigner un nouveau syndic, en cours de mandat de celui sortant.

Pour répondre à cette difficulté, l’« ordonnance copropriété » du 30 octobre 2019 a modifié l’article 18 chapitre VII de la loi du 10 juillet 1965 en ouvrant la possibilité de mettre fin de manière anticipée au contrat du syndic en place, mais dans la limite d’un délai de trois mois précédant la fin de son mandat, sans que ce dernier ne puisse réclamer une indemnité.

Voyons de plus près la procédure à suivre.

I. La fin du mandat du syndic en place

Avant d’entrée dans les détails, voici la reproduction du chapitre VII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’« ordonnance copropriété » du 30  octobre 2019 :

Ces dispositions prévoient en effet deux votes distincts, l’un doit consister à entériner la fin anticipée du contrat du syndic en place, et le second doit fixer la date de début d’échéance du nouveau contrat.

Cette exigence impose donc d’inscrire dans l’ordre du jour une question relative à la prise d’acte de la fin anticipée du contrat du syndic sortant, en précisant la date de prise d’effet.

Cette décision pourrait éventuellement se prendre dans le cadre de la question relative à la nomination du syndic en place, en indiquant dans la résolution que l’assemblée générale met fin au contrat de syndic dans les trois mois précédant l’échéance de son mandat, « à savoir le…conformément aux dispositions prévues à l’article 18 chapitre VII de la loi du 10 juillet 1965 ».

II. Un contrat qui doit prendre effet au minimum un jour franc après la désignation

Modification proposée :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance « copropriété » du 30 octobre 2019 dispose que « les questions de la désignation du nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale dans les trois mois précédant le terme du contrat ».

Autrement, il est possible de résilier le contrat du syndic dans les trois mois précédant la date d’échéance du contrat de syndic.

Cependant, la loi ne fixe pas la date de la nouvelle désignation du syndic, c’est l’assemblée générale qui doit fixer la date de prise d’effet du contrat du nouveau syndic.

Une limite est toutefois énoncée par la loi, le contrat du nouveau syndic ne peut prendre effet au plus tôt qu’un jour franc à compter de la désignation du nouveau syndic. Cela signifie que si l’assemblée générale décide de nommer le nouveau syndic le plus rapidement possible, il ne pourra prendre ses fonctions que le surlendemain de l’assemblée générale.

Celle-ci pourrait également décider au cours de cette assemblée générale que le nouveau syndic prendra ses fonctions que trois semaines après la tenue de l’assemblée générale.

Néanmoins, en reculant la date de la prise en fonction, le syndic pourrait être moins coopératif ou pire facturer à la copropriété des frais illégaux.

C’est pour cela que l’ARC recommande de fixer la prise de fonction du nouveau syndic un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.