Le contrat-type de syndic serait-il plus généreux que la loi ?

Les chambres professionnelles de syndics ainsi que les associations de gestionnaires réclament à cœur et à cri la révision du contrat-type réglementaire tel que prévu à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit une renégociation biannuelle.

Les pouvoirs publics, et en premier lieu la répression des fraudes, n’y sont pas favorables car pour les syndics, la révision du contrat-type équivaut à l’ouverture de nouvelles possibilités de facturations, de prestations complémentaires qui doivent être comprises dans le forfait de base.

Or, pour la protection du syndicat des copropriétaires, mais également pour les syndics professionnels, il est préférable de prévoir un montant d’honoraires du forfait de base qui inclut un maximum de prestations.

Cela permet non seulement de ne pas biaiser la concurrence avec des prix d’appel agressifs pour se rattraper sur le coût de prestations complémentaires mais également de mieux pouvoir comparer les contrats.

Ceci étant, nous allons expliquer aux professionnels pourquoi ils devraient plutôt ne pas trop se plaindre du contrat-type tel compte tenu de sa rédaction actuelle.

I – Un contrat-type plus large que la loi

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de réclamer des honoraires complémentaires de suivi de travaux qui sont mentionnés à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour éviter toute polémique d’interprétation, voici la disposition :

Les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité

Ainsi, les pouvoirs publics ont permis aux syndics de pouvoir réclamer  des honoraires complémentaires uniquement lorsqu’il s’agit  de travaux prescrits par loi ou décidés par l’assemblée générale.

Or, en regardant de plus près l’article 7.2.5 du contrat-type, on peut constater que le syndic est habilité à réclamer des honoraires auprès du syndicat des copropriétaires aussi bien pour le suivi des travaux que pour « les études techniques telles que les diagnostics et consultations ».

Ainsi, ce que le législateur n’a pas permis dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs publics ont vraisemblablement, et par inadvertance, ouvert une porte qui n’était pas prévue par la loi.

Ainsi, on se retrouve, au grand bonheur des syndics, à disposer d’un contrat défini par voie réglementaire plus généreux que la loi.

Un point à corriger lors de la prochaine renégociation du contrat-type.

II – Des notifications électroniques moins coûteuses

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 donne à présent la possibilité aux copropriétaires d’accepter de recevoir les convocations d’assemblée générale et  les mises en demeure par voie électronique.

Cela implique une réduction des coûts liés aux fournitures de papier et de de reprographie qui représentent des sommes importantes au profit du syndic.

En effet, l’ensemble de ces coûts est actuellement compris dans le forfait de base sans que le syndic ait la possibilité de prévoir un coût distinct en fonction qu’un ou plusieurs copropriétaires aient accepté de recevoir des notifications électroniques.

Ce point devra également être corrigé lors de la prochaine renégociation du contrat-type, permettant au syndicat des copropriétaires de réaliser des économies substantielles.

Voilà donc deux pistes à creuser lors de la prochaine renégociation du contrat-type.