Maitrisez vos dépenses par la maitrise du budget prévisionnel

L’ensemble des copropriétés de France doivent affronter un double enjeu qui est la maitrise des charges courantes  de copropriété et la rénovation y compris énergétique de leur bâti et équipements collectifs.

Ces deux enjeux n’en forment qu’un car, à défaut de réduction du coût des charges, les copropriétaires ne pourront pas financer les travaux qui représentent des coûts extrêmement importants.

A ce titre, nous allons publier dans la prochaine revue de juillet, les actions que doivent mener le conseil syndical pour réduire les dépenses de copropriété afin de redonner du pouvoir d’achat aux copropriétaires, sachant qu’il n’y a pas de fatalité à l’augmentation des charges.

Pire que cela, de nombreuses dérives budgétaires s’expliquent par un laxisme parfois coupable des syndics, impliquant qu’en mettant en place des mesures simples et radicales, il est alors possible de redresser rapidement la situation.

A travers cet article, nous allons mettre en évidence une erreur commise souvent par les syndics et cautionnée, parfois par défaut, par les conseillers syndicaux.

I – Des budgets prévisionnels qui décrochent

Avant d’entrer dans les détails, voici une annexe comptable n° 2 qui présente les budgets prévisionnels par rapport aux dépenses « réelles » de l’exercice précédent et à approuver :

Que peut-on constater, sachant que cette copropriété n’a pas de consommation de chauffage ?

Alors que sur l’année N-1 les dépenses se sont élevées à 117.132,43 €, le syndic a proposé un montant de budget prévisionnel pour l’exercice suivant à 130.000 €, soit une augmentation de 10 %.

Les dépenses de l’année N ont respecté de peu le budget prévisionnel qui était pourtant surestimé puisqu’elles représentent 129.202,37 € mais en dépassant les le coût des dépenses de l’année précédente de plus 10.000 €.

Cette dérive a provoqué que le budget de l’année N+1 a été estimé à 140.000€ pour atteindre, en N+2, 150.000€.

Autrement dit, en l’espace de seulement de trois ans, le budget prévisionnel est passé de 130.000 € à 150.000 €, soit 20.000 € de plus, entraînant une progression de 13 %.

Plus grave, alors que les dépenses de l’année N-1 étaient à 117.132,43 €, trois ans plus tard, le budget prévisionnel est estimé à 150.000 € soit, là aussi, une augmentation spectaculaire de presque 30 %.

II – Une erreur du conseil syndical

Soyons clairs, le conseil syndical ne doit pas laisser passer ce type de dérives qui n’entraîne que des conséquences néfastes.

Le première est que les charges de copropriété augmentent, entrainant, petit à petit et toujours un peu plus, les copropriétaires en difficulté qui se trouveront tout ou tard en impayés, basculant alors la copropriété en difficulté.

La deuxième conséquence est que les budgets prévisionnels surestimés n’incitent pas le syndic à avoir un regard vigilant sur les dépenses.

L’exemple le montre bien, le syndic disposait d’un budget prévisionnel de 130.000 €, il en a dépensé 129.202 €.

Et pourtant, l’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise que le budget prévisionnel doit être élaboré chaque année en concertation entre le syndic et le conseil syndical.

Par conséquent, le conseil syndical doit établir le budget prévisionnel de manière drastique en sous-estimant éventuellement certains postes de charges.

Au pire, si en fin d’exercice le budget prévisionnel s’avérerait déficitaire, la copropriété dispose d’une avance de trésorerie pouvant absorber ce déficit.

Cher conseil syndical, c’est à vous de jouer en commençant par mettre le syndic à sa place en lui rappelant qu’il n’est que le mandataire, ne participant pas aux dépenses de la copropriété à la différence des copropriétaires et de son conseil syndical.