Comment éviter le nouveau chantage des syndics professionnels en matière d’honoraires de suivi de travaux

Les honoraires de suivi de travaux du syndic provoquent énormément d’abus du fait que la loi n’encadre pas suffisamment ce dispositif qui pourtant représente des sommes et enjeux importants.

Cette question s’accentue avec le vote des travaux de rénovation énergétique qui peuvent représenter plusieurs centaines de milliers, voire de millions d’euros.

En effet, le principe indiqué dans l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est que la rémunération du syndic, en matière de suivi de travaux, s’exprime sur la base d’un pourcentage en fonction du montant des travaux.

La loi ne précise ni les taches que le syndic doit effectuer en contrepartie, ni les modalités de prélèvement des honoraires.

A travers cet article, nous allons notamment expliquer pourquoi il est fondamental de fixer un échéancier de prélèvement des honoraires du syndic, afin d’éviter de mettre la copropriété dans un guet-apens.

Avant cela, expliquons d’abord le principe de l’échéancier.

I – Une rémunération en fonction de l’avancement des travaux

Lors du vote de la rémunération du syndic en matière de suivi des travaux, il est essentiel de préciser, dans la résolution, les modalités de prélèvement de ses honoraires.

A défaut, cela impliquerait que le syndic est en droit de prélever l’intégralité de sa rémunération dès le démarrage des travaux.

Cela peut tout simplement se matérialiser par l’envoi d’un mail à l’entreprise retenue pour lui annoncer la bonne nouvelle.

Or, cette approche n’est pas conforme, non pas à la loi qui est muette sur ce sujet, mais avec le principe de « suivi de travaux ».

Et pour cause, la rémunération perçue doit être en corrélation avec le suivi et l’avancement des travaux.

C’est pour cela que le conseil syndical doit prendre les devants, en mentionnant dans la résolution validant la rémunération du syndic en matière de suivi de travaux, qu’elle sera prélevée en fonction de l’avancement des travaux qui se matérialise par la réception des factures du prestataire.

Concrètement, si l’opération représente 120 000 € et si la copropriété a reçu une facture de 30 000 €, le syndic sera alors en droit de prélever un quart des honoraires votés en assemblée générale.

II – Le risque d’un chantage

Comme indiqué dans le chapitre précédent, à défaut de préciser les modalités de prélèvement des honoraires, le syndic serait en droit de percevoir l’intégralité de sa rémunération.

Mais au-delà de ce risque, la copropriété se trouverait pieds et mains liés avec le même syndic tant que les travaux ne sont pas terminés.

Et pour cause, à partir du moment où le syndic a prélevé l’intégralité de ses honoraires, en cas de changement de syndic, l’entrant refusera d’assurer le suivi de travaux si en contrepartie il ne perçoit pas de rémunération complémentaire.

D’ailleurs, dernièrement, un conseiller syndical nous a remonté ce type de chantage qui s’est produit au cours de l’assemblée générale.

Le syndic a tout simplement évoqué que si l’assemblée générale refusait son contrat de mandat de trois ans, il prélèverait alors l’intégralité des honoraires de suivi de travaux qui ont été votés à cette même assemblée générale, en engageant les travaux dès le lendemain.

La vigilance est donc de mise.