Procédure à suivre par le syndic vendant son cabinet à un confrère

Comme toute société commerciale, un cabinet de syndic, connait parfois des changements en cours de mandat avec le syndicat.

Ces évolutions peuvent résulter de la création d’un groupe par rapprochement avec une entreprise similaire, de la reprise d’une entité en cessation volontaire ou forcée d’activité (liquidation judiciaire).

Cette dynamique fréquente doit néanmoins respecter un formalisme vis-à-vis du syndicat, afin de rendre les décisions pleinement opposables aux copropriétaires.

Nous nous proposons de souligner succinctement les précautions juridiques adéquates, et ce, d’autant plus qu’elles sont souvent enfreintes par les membres de cette profession et pas des moindres.

I. Cession d’un cabinet de syndic : le repreneur est par principe un tiers au syndicat

L’expansion des syndics résulte généralement, non pas de nouveaux mandats obtenus en assemblée générale selon des propositions requises par les conseils syndicaux ou les copropriétaires, mais plutôt du rachat de cabinets.

Il est effectivement plus facile et rapide d’augmenter son chiffre d’affaire par cette voie, que par la mise en jeu d’une concurrence transparente, et ce, d’autant plus dans un climat de défiance largement répandu à l’égard des mastodontes de cette profession. 

Pour favoriser la réussite de leur projet et contourner les réserves des copropriétaires, le cédant et cessionnaire s’entendent habituellement pour que ce changement s’opère en cours de mandat, afin de mettre les copropriétaires devant le fait accompli.

Cette approche se révèle pourtant irrégulière au regard de la jurisprudence.

Le syndic est élu en assemblée générale conformément à son projet de contrat de mandat joint à la convocation (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 29 du décret du 17 mars 1967).

Cette convention doit mentionner les deux parties contractantes, leurs obligations respectives, notamment celles du syndic d’administration de l’immeuble et de détermination de sa rémunération pour les accomplir durant le mandat consenti.

Les juridictions civiles considèrent à juste titre, que le contrat de mandat de syndic revêt un caractère essentiel « intuitu personae » dans le choix du syndicat en assemblée générale, Cass. 3e civ. 28 janvier 2021, n° 19 – 22720.

La substitution illicite du syndic en cours de mandat peut résulter de la :

– cession de son fonds de commerce, c’est-à-dire la transmission de ces biens mobiliers corporels (marchandises, stocks, équipements) et incorporels (clientèle, droit au bail…) ;

– location-gérance de son cabinet par un autre administrateur de biens ;

– fusion-absorption de son cabinet, soit le rapprochement avec un confrère aboutissant à la disparition de l’entité initiale au profit d’une nouvelle société commerciale.

La détermination de ce changement en cours de mandat n’est pas aisée à appréhender, parce qu’elle peut apparaitre peu flagrante à première vue et donc nécessiter une analyse approfondie du statut juridique de l’entreprise se présentant comme le syndic légitime.

Le premier indice susceptible d’alerter les copropriétaires est l’évolution de la dénomination commerciale (nom accolé ou remplacé par celui d’une autre enseigne) par rapport à celle figurant dans le contrat de mandat adopté lors d’une assemblée antérieure.

Il convient alors de contrôler si cette nouvelle dénomination ne correspond pas à une simple opération de marketing parfaitement licite, mais à une réelle substitution commerciale juridiquement contestable.

Il suffit pour cela de vérifier, si l’identification au R.C.S. (Registre de Commerce et de Société) détenu par le greffe du tribunal de commerce de l’entité actuelle diffère de celle stipulée dans le contrat de mandat adopté lors d’une précédente assemblée. 

La substitution de syndic en cours de mandat s’avère donc juridiquement contestable, car divergente du vote éclairé formulé par les copropriétaires en assemblée générale.

En conséquence, les actes du syndic repreneur se révèlent inopposables aux copropriétaires, car exécutés par une personne tierce, c’est-à-dire dépourvue de tout mandat accordé régulièrement par le syndicat.

Par inopposabilité, il faut comprendre l’incapacité du syndic à procéder par exemple aux :

– appels de provisions et charges auprès des copropriétaires ;

– convocations et notifications des assemblées générales aux copropriétaires.

II. Cession d’un cabinet de syndic : le cédant doit soumettre ce changement au syndicat, avant que celui-ci ne se réalise 

Il est dès lors très simple de souligner la voie appropriée de gestion régulière d’une copropriété par un syndic cessionnaire.

Il incombe donc au syndic cédant son cabinet, et ce, avant que ce transfert soit effectif :

– d’informer les copropriétaires de ce processus ;

– de convoquer les copropriétaires à une assemblée générale destinée entre autres à se prononcer sur la désignation de son confrère à cette fonction selon sa proposition de contrat de mandat annexée à la convocation.

De la sorte, le syndicat des copropriétaires :

– aura la possibilité d’exprimer librement et régulièrement son choix à l’égard de ce candidat, voire d’un ou plusieurs autres postulants professionnels ou bénévoles ;

– limitera les risques de contestation judiciaire de tout copropriétaire vis-à-vis des agissements illégitimes de ce syndic sans mandat.

Le caractère commercial d’un syndic professionnel ne l’autorise nullement à imposer au syndicat son transfert de gestion des immeubles à une autre entité juridique.

Les copropriétaires ne sont aucunement tenus par le repreneur, tant que celui-ci ne bénéficie pas d’un entérinement par une assemblée générale, non contesté par un opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal.