Etat du droit sur la visioconférence en copropriété

La participation des copropriétaires à l’assemblée s’est étoffée d’un nouveau support : la visioconférence.

Ce dispositif, soumis à des prescriptions légales et réglementaires précises, a néanmoins connu un régime dérogatoire lors des premières vagues de la pandémie.

I. Visioconférence : cadre légal ordinaire

L’article 211 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit un article 17-1 à la loi du 10 juillet 1965 autorisant la participation des copropriétaires aux assemblées par la visioconférence, voire tout autre moyen de communication électronique (audio, internet).

Un décret du 27 juin 2019 a pour sa part complété le décret du 17 mars 1967 en précisant notamment les modalités réglementaires de recours à la visioconférence lors des assemblées, à savoir un article :

– 13-1 soulignant, que ce dispositif doit garantir l’identité de chaque participant (copropriétaire ou représentant), la transmission des voix des intervenants, ainsi que les délibérations de manière continue et simultanée.

Pour ce faire, une assemblée préalable doit se prononcer sur une proposition jointe à sa convocation d’un prestataire spécialisé répondant à ces impératifs réglementaires ;

– 13-2 selon lequel toute personne souhaitant recourir individuellement à l’option de la visioconférence en assemblée, conformément au mécanisme technique retenu par une réunion antérieure du syndicat, est tenu de se manifester auprès du syndic au moins trois jours francs avant l’assemblée concernée.

Cette information du syndic en exercice vise à lui permettre de s’organiser, s’il ne détient pas de manière permanente les solutions techniques adéquates. Il peut par exemple s’agir d’un matériel impliquant une location, l’activation auprès d’un hébergeur d’accès internet…

II. Visioconférence : mécanisme temporaire révolu

A l’occasion de la survenance de la pandémie, les pouvoirs publics se sont aperçus, que très peu de syndicats avaient délibéré en assemblée sur la visioconférence selon les devis d’entreprises dédiées annexés à leur convocation.

Or, ce support présentait un intérêt majoré face à l’impossibilité de tenue de la plupart des assemblées annuelles, en raison du confinement.

La solution toute trouvée a alors consisté à exonérer les syndics de la phase décisionnaire préalable, autrement dit de lui conférer le droit d’arrêter unilatéralement le vecteur permettant la visioconférence (art. 22-5 de l’ordonnance du 25 mars 2020).

Pour autant, ce texte réglementaire, dans sa dernière réaction, a pris soin de souligner, que l’option retenue par le seul syndic ne pouvait s’opérer indéfiniment.

Il lui fallait requérir l’assentiment des copropriétaires lors de la première assemblée recourant à ce support, devant se tenir au plus tard au 30 septembre 2021.

La visioconférence constitue, à n’en pas douter, un mode de participation avantageux pour les copropriétaires peu disponibles (activité professionnelle prenante, résidant dans une autre commune, voire à l’étranger).

Ce système n’est nullement infaillible, du fait des difficultés liées à toute technologie ou de comportements de syndics professionnels souhaitant contourner l’opposition de copropriétaires à leurs actions et/ou à leur candidature à un nouveau mandat.

Le décret du 27 juin 2019 a modifié l’article 17 du décret du 17 mars 1967 en obligeant, le secrétaire de séance, à insérer dans l’original du procès-verbal de l’assemblée tout incident ayant fait obstacle à la participation de copropriétaires à la réunion du syndicat via notamment la visioconférence.