Alerte aux frais de recouvrement de charges injustifiés qui retombent sur la tête du syndicat des copropriétaires

Lors de la mise en concurrence des contrats de syndics, ou du contrôle des comptes, on constate des tarifs exorbitants liés aux honoraires de recouvrement des charges.

Cela concerne les frais de lettres de relance ou de mise en demeure à plus de 60 € l’unité, ou la constitution du dossier pour l’avocat à 350 €.

La réponse du syndic se décompose en deux parties : d’une part, cela permet de dissuader les copropriétaires de ne pas payer leurs charges et, d’autre part, que les frais imputés aux copropriétaires débiteurs ne sont pris en charge que par lui et en aucun cas par la copropriété.

Expliquons pourquoi cet argument n’est pas entendable, même si cette affirmation est partiellement vraie ou plutôt à moitié fausse.

I – Une loi bancale

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le point 9.1 du contrat type mentionne les frais pouvant être imputables au seul copropriétaire débiteur.

Cela commence par la lettre de mise en demeure jusqu’aux actes de justice.

Cette liste exhaustive permet d’éviter des abus du syndic qui consisteraient à « matraquer » le copropriétaire débiteur (qui au demeurant peut être de bonne foi) de frais inutiles ou abusifs dans le seul but d’augmenter ses profits.

C’est d’ailleurs pour cela que le législateur a prévu, à travers l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic peut facturer que «  les frais » qu’il engage, sans pouvoir imputer à cela des honoraires.

La conséquence de cet encadrement légal est que si le syndic abuse de sa position en facturant tout et n’importe quoi, en cas de contentieux, le juge pourra considérer ces honoraires comme inutiles et du coup ne pas condamner le copropriétaire débiteur à les prendre en charge.

Là où la situation se complique est que le syndic ne rembourse pas les frais qu’il s’est déjà fait payer sur le compte du syndicat des copropriétaires et bascule la dépense en charge sur les comptes du syndicat des copropriétaires.

Voilà pourquoi il est faux d’indiquer que les frais de contentieux sont à la charge du copropriétaire.

A ce titre, voyons quelques décisions de justice pour mieux comprendre les enjeux et la difficulté du problème.

II – Des refus de condamnation

Afin de mettre en exergue la situation, voyons plusieurs décisions judiciaires qui vont toutes dans le même sens :

Ainsi, le Juge a considéré que le syndic avait réclamé un montant de 2.365,78 € de frais de recouvrement injustifiés, impliquant qu’il n’a pas condamné le copropriétaire au paiement de cette somme.

Autre décision :

Là aussi, le juge a fait un rappel de la loi, en précisant que le suivi du contentieux fait partie intégrante de la mission du syndic, déduisant pas moins de 5.281,80 € des sommes réclamées.

Comme on dit, la messe est dite !

Ces décisions imposent donc au conseil syndical, lors de la mise en concurrence des contrats de syndic, de bien vérifier l’ensemble des tarifs des prestations y compris privatifs afin de s’assurer qu’ils ne sont pas abusifs.

Par ailleurs, il faudra contrôler que le syndic rembourse au syndicat des copropriétaires les sommes prélevées sur le compte bancaire de la copropriété en tant que frais de recouvrement qui n’ont pas été pris en charge par le copropriétaire défaillant du fait que le Juge les a considéré comme illégaux ou abusifs.