Pratiques illicites et abusives d’un syndic professionnel parisien sur la souscription de l’assurance multirisques du syndicat des copropriétaires

Les contrats du syndicat donnent lieu régulièrement à des confrontations entre le syndic professionnel, le conseil syndical et les copropriétaires, en ce qui concerne leur adéquation et contrôle sur leur bonne exécution.

Ces divergences peuvent également résulter d’une initiative du syndic sur la conclusion d’une nouvelle convention, et ce d’autant plus qu’elle ne se justifierait pas par un mécontentement du syndicat sur le prestataire en vigueur ou qu’elle impliquerait une entreprise avec laquelle le syndic aurait des intérêts (filiale, poste de travail additionnel…).

L’expérience vécue récemment par le conseil syndical d’une résidence parisienne, qui a souhaité conserver l’anonymat de son syndic professionnel parisien, constitue un exemple didactique des comportements à débusquer et dénoncer.  

I. Souscription d’une police multirisques immeuble du syndicat : outre la décision préalable impérative, une autorisation spécifique s’impose en présence de lies entre la compagnie et le syndic en exercice

Le syndic professionnel d’une résidence parisienne convoque l’assemblée annuelle de 2020 hors présentiel des copropriétaires, en se fondant sur l’exonération temporaire liée à la pandémie consentie par l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020.

Il retient comme mode unique de participation des copropriétaires à cette réunion du syndicat le formulaire de vote par correspondance, s’estimant techniquement dans l’incapacité d’offrir l’alternative de la visio-conférence. Il y soumet au syndicat un changement de son assurance multirisques.

En effet, la conclusion des contrats du syndicat implique l’aval de son assemblée :

– en tant qu’organe souverain décisionnaire (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) ;

– selon les éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967).

A y regarder de plus près cette démarche de ce syndic professionnel se révèle :

– non seulement abusive, dans la mesure où il table sur l’absence de discussion des copropriétaires à cette assemblée hors présentiel, ceux-ci s’y exprimant exclusivement par le formulaire réglementaire de vote par correspondance établi par l’arrêté du 2 juillet 2020.

Autrement dit, il leur suffit de cocher la case Oui, Non ou Abstention à la question :

– mais aussi et surtout irrégulière, puisqu’un lien l’unit au courtier proposé.

Or, l’article 39 du décret du 17 mars 1967 dispose, que ce « conflit d’intérêts » suppose une autorisation spéciale de l’assemblée à son syndic, distincte de la simple résolution d’approbation du contrat par le syndicat, faisant bien évidemment défaut en l’espèce.

II. Conclusion d’une police multirisques immeuble du syndicat : le syndic ne peut faire fi du refus de l’assemblée

A l’occasion d’un « contrôle intermédiaire » des dépenses du syndicat sur l’année 2021, le conseil syndical s’aperçoit de l’imputation, par le syndic, dans les charges de la copropriété de la facture du courtier, pourtant écarté en assemblée.

Cette affectation signifie donc, de la souscription par le syndic du contrat d’assurance multirisques du syndicat auprès du nouvel assureur, malgré le refus de l’assemblée souveraine.

Cette approche du syndic s’avère là encore totalement illicite, car elle enfreint la prescription énoncée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette disposition légale impose entre autres au syndic en exercice de veiller à l’exécution des délibérations de l’assemblée. Et la jurisprudence judiciaire de souligner, que tout manquement dommageable du syndic en la matière constitue une faute engageant sa responsabilité à l’égard de tout copropriétaire lésé sur le fondement de l’article 1240 et s. du Code civil, Cass 3e civ 4 octobre 1995, n° 94 – 12048.

Dans pareil cas, il convient tout d’abord de s’employer à obtenir du syndic défaillant la résiliation à ses frais du contrat conclu illégalement, moyennant en :

– amont une mise en demeure d’y procéder dans un délai déterminé, avec copie à son assurance de responsabilité civile professionnelle, dont les coordonnées sont stipulées dans son contrat de mandat adopté en assemblée ;

– aval de ne pas approuver, a minima, en assemblée la facture litigieuse imputée dans les comptes présentés pour approbation.

Enfin, si la voie amiable se révèle infructueuse, la seule alternative est contentieuse, dont la pertinence, nous en convenons, suppose soit une dépense d’un montant non négligeable, soit un cumul élevé d’infractions, en raison de l’aléa de toute procédure judiciaire et du coût d’une telle opération. Sans oublier, que cette instance, dont la charge de la preuve préjudiciable incombe principalement à la partie poursuivante, devra être engagée dans le délai maximal de 5 ans à compter du moment où l’on a pu avoir connaissance des faits dénoncés (art. 2224 du Code civil).