Ne confondons pas vitesse et précipitation en matière de vote de travaux

Décidemment, ce 15ème salon de la copropriété organisé par l’ARC Nationale aura permis d’apprendre beaucoup de choses et surtout de mettre en évidence le stress dans lequel se trouvent actuellement les conseillers syndicaux.

Parmi les sujets, il y a la pression faite par les syndics professionnels pour engager des travaux, ne permettant plus aux copropriétaires et, surtout aux conseillers syndicaux, d’avoir suffisamment de recul pour apprécier leur opportunité et le réel niveau d’urgence.

Essayons de comprendre la situation qui, comme toujours, pourrait être simple mais qui s’avère dans les faits complexe avec des problèmes de conflit d’intérêts.

I – Un parc en carence de travaux

Il faut le reconnaître, les besoins d’engagement de travaux d’entretien et de rénovation dans les copropriétés deviennent indispensables.

Pour mémoire, 70 % des copropriétés ont été construites dans les années 70 dont un tiers avant la première guerre mondiale.

Ainsi, à présent, les copropriétaires doivent assurer le défaut d’entretien de ces cinquante dernières années qui concerne aussi bien le bâti que les équipements collectifs.

A cela s’ajoute les enjeux la rénovation énergétique des copropriétés, ce qui complexifie davantage l’équation.

Mais les problèmes ne s’arrêtent pas là car il faut également assainir la gestion courante de la copropriété en vérifiant tous les contrats en cours, afin de déterminer s’ils sont toujours adaptés aux besoins de la copropriété, avec des prix pratiqués qui sont conformes à ceux du marché.

Pour couronner le tout, il faut aussi faire face à de nouvelles obligations qui entreront progressivement en vigueur et qui imposent la réalisation de diagnostics afin d’inciter voire d’imposer des travaux de rénovation énergétique.

Devant cette situation, de plus en plus de syndics professionnels incitent, voire contraignent, les copropriétaires à réaliser des travaux tous azimuts avec des prix qui dépassent parfois le million.

Pour cela, ils utilisent soit la corde sensible des obligations légales ou des risques sécuritaires ou sanitaires.

Pour couronner le tout, nous avons aussi des syndics qui, au premier refus des copropriétaires de voter des travaux, sortent la carte de leur démission.

Face à cette situation, le conseil syndical doit garder la tête froide en ne tombant pas dans le piège de la facilité qui consisterait à  valider aveuglément les travaux en cédant à la pression du syndic professionnel, et ce, même si les travaux se justifient.

II – Une analyse sérieuse d’opportunité de travaux

Nous commençons à avoir beaucoup de conseillers syndicaux qui nous font part de travaux conseillés par le syndic qui se sont avérés injustifiés ou mal programmés.

La difficulté est que le syndic qui est censé être la référence et le professionnel pour prodiguer des conseils à la copropriété, se trouve intéressé par le vote des travaux.

Et pour cause, il est rémunéré à un taux en fonction du montant des travaux pouvant être motivés à les multiplier ou les interventions parallèles qui auraient pu être mutualisés.

Voilà pourquoi le conseil syndical doit s’appuyer sur des compétences extérieures et neutres pour déterminer la légitimité des travaux et des modalités d’exécution en contrôlant également la pertinence des coûts proposés.

Dernièrement, grâce à l’ARC Nationale, une copropriété a économisé plusieurs millions d’euros pour des travaux prodigués par le syndic qui se sont avérés, après étude d’experts, inutiles.

C’est pour cela que l’ARC Nationale s’est doté au sein de son personnel de différentes compétences, et notamment d’un architecte et de thermiciens et géomètres.

Donc, pour résumer, si votre syndic met la pression, rappelez lui qu’il existe des antidépresseurs et surtout que les payeurs restent les copropriétaires, ce qui nécessite un temps d’étude et de réflexion, sachant que les copropriétaires ne sont pas des vaches à lait.