Notre copropriété est neuve, doit-elle réaliser un plan pluriannuel de travaux ?

Nous recevons beaucoup de questions sur les réelles obligations en matière de rénovation énergétique à l’égard du syndicat des copropriétaires.

En effet, les sommes engagées peuvent être extrêmement importantes, dépassant de loin le million, justifiant que l’on ne fasse pas n’importe quoi.

Néanmoins, cela ne doit pas justifier l’engagement d’une politique de l’autruche qui consiste à fermer les yeux sur la question de l’entretien et de la rénovation y compris énergétique des copropriétés.

Et pour cause, chaque jour, la copropriété vieillit, nécessitant de constituer une épargne pour être en mesure de financer les travaux d’entretien et de rénovation.

L’un des arguments souvent évoqué est que la loi oblige de proposer un plan pluriannuel de travaux uniquement pour les copropriétés ayant été construites depuis plus de 10 ans. Autrement dit, celles ayant moins de 15 ans en sont dispensées.

Si certes cela est la loi précisée à travers l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, cette position n’est pas forcément judicieuse.

Essayons d’expliquer pourquoi.

I – Une copropriété qui vieillit

Partons d’un constat difficilement contestable : chaque jour, le bâti et les éléments collectifs de la copropriété vieillissent.

Ainsi, l’entretien voire le remplacement des pièces et équipements collectifs est inévitable ainsi que la réalisation du ravalement et de l’étanchéité des façades et des terrasses.

Par conséquent, l’entretien de la copropriété n’est pas une option mais bien une obligation.

Autre constat tout aussi fondamental, la politique de l’autruche de certains responsables de copropriété sur cet impératif a entraîné une incapacité financière de pouvoir engager les travaux nécessaires.

En effet, 70 % des copropriétés ont été construites avant les années 70, impliquant qu’elles ont à présent plus de 50 ans d’âge sans qu’aucune action d’entretien n’ait été réalisée ni de constitution d’épargne pour financer les travaux.

Or, à présent, les travaux à réaliser dans beaucoup de copropriétés dépassent le million d’euros, sans forcément savoir comment les financier compte tenu du fait que les copropriétaires ne disposent pas de ressources suffisantes.

II – Même réaction, même constat

Les copropriétés neuves, y compris celles qui ont 2 ou 3 ans, affirment qu’il n’est pas nécessaire de constituer un fonds de travaux car l’état du bâti et des équipements collectifs sont récents.

Si le constat est vrai, le raisonnement est, quant à lui, faux. Et pour cause, l’intérêt du fonds de travaux est justement de lisser le financement des travaux sur une période plus ou moins longue afin d’éviter un poids financier trop important que la plupart des copropriétaires ne pourront pas supporter. Lorsqu’il faudra engager des travaux.

Prenons un exemple simple :

La réalisation d’un ravalement coûte environ 1 million d’euros. Un financement de l’opération sur 15 ans entraînerait que les syndicats de copropriétaires devraient épargner chaque année 66.666 €, ce qui est raisonnable, plutôt que de devoir payer sur une année un million d’euros.

III – Un droit de jouissance

La difficulté rencontrée actuellement est que les travaux d’entretien, de rénovation y compris énergétique se financement uniquement l’année où ils ont été votés.

Ainsi, pendant une dizaine voire une vingtaine d’années, les copropriétaires jouissent de l’immeuble en profitant du bâti et des équipements collectifs puis vendent en faisant une plus-value, sans avoir à financer l’amortissement de la copropriété.

Quant aux nouveaux acquéreurs, ils se trouveront devant le fait accompli et se retrouvent contraints de payer l’intégralité de l’amortissement de l’immeuble dont ils n’ont pas directement bénéficié.

Ainsi, l’instauration d’un fonds de travaux qui permet de financer chaque année une quote-part des travaux à venir doit être considéré comme étant une contribution à l’amortissement du bâti et des équipements collectifs, ce qui permettra, l’année N de les financer sans entraîner l’immeuble et les copropriétaires en difficulté.

Voilà pourquoi il serait une erreur de considérer qu’une copropriété neuve, ou encore pas suffisamment vieille, n’a pas de nécessité à constituer une épargne travaux, autrement dit un fonds de travaux.