Une différence notable entre la nomination du syndic et de résiliation du contrat de syndic

Dans le méli-mélo des textes, il est souvent difficile de comprendre la procédure lorsque le syndicat des copropriétaires veut mettre fin au contrat de syndic suite à une mise en concurrence, ou lorsqu’il souhaite résilier le contrat pour des fautes suffisamment graves commises par le syndic.

Faisons un focus pour distinguer les cas.

I – La mise en concurrence avant la fin d’échéance du contrat de syndic

Généralement, la date de l’assemblée générale précédant la fin du mandat de syndic ne coïncide pas exactement avec l’échéance du contrat.

Pendant de nombreuses années cette situation juridique posait des difficultés puisque le syndic prélevait l’intégralité de ses honoraires en considérant que la rupture du contrat de syndic par l’élection d’un nouveau lui entraînait un préjudice.

 Pour résoudre cette difficulté, l’article 18 du chapitre VII de la loi du 10 juillet 1965 a prévu une procédure spécifique qui s’impose aussi bien au syndicat des copropriétaires qu’au syndic.

Concrètement, il est prévu que le syndicat des copropriétaires peut mettre fin au contrat du syndic en place dans les trois mois précédant la fin de son mandat.

Dans ce cas, le syndic sortant ne pourra pas réclamer d’indemnisations, même si l’assemblée générale a mis fin à son contrat avant sa date d’échéance.

II – La résiliation du contrat de syndic

Par définition, la résiliation du contrat de syndic intervient au cours du mandat.

L’article 18, chapitre VIII, de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale de résilier le contrat uniquement si le conseil syndical convoque une assemblée générale en démontrant une inexécution suffisamment grave commise par le syndic qui justifie de mettre fin à son contrat de façon anticipée.

En pratique, le conseil syndical devra demander au syndic la convocation d’une assemblée générale, dans laquelle doit figurer dans l’ordre du jour une première question actant la résiliation du contrat du syndic pour une faute suffisamment grave qu’il faudra étayer, et une autre question pour élire un nouveau syndic qui prendra le relais.

En effet, l’objectif est de pouvoir continuer l’administration de la copropriété sans blocage.

En fonction de la stratégie du conseil syndical, il ne faudra pas se tromper de procédure afin de ne pas mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires.