Quelles solutions en l’absence d’exécution par le syndic en exercice de travaux collectifs adoptés en assemblée ?

Il n’est pas rare de constater la carence du syndic professionnel à accomplir les travaux collectifs approuvés en assemblée et réglés par les copropriétaires. Ces derniers se sentent démunis face à cette situation ; les remèdes juridiques leur semblant incommensurables. Nous nous proposons d’énoncer succinctement les obligations du syndic dans ce domaine et les moyens de l’y contraindre.

I. Impératifs du syndic à l’égard des travaux collectifs acceptés en assemblée

Le syndic est tenu d’exécuter les délibérations de l’assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il en résulte, son obligation de mettre en œuvre les opérations sur les parties et installations communes entérinées en assemblée, à savoir les travaux :

– d’entretien, réglementaires, d’amélioration (art. 14-1-II de la loi, et 44 du décret du 17 mars 1967) ;

– selon les éléments essentiels « devis » annexés à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret).

Le syndic n’a d’autre choix, que de s’y conformer à un détail jurisprudentiel près. Les juridictions civiles lui prescrivent de détenir l’intégralité des fonds avant la passation de commande auprès du ou des intervenants retenus par l’assemblée. Dans la négative, la responsabilité civile pour faute du syndic est engagée vis-à-vis de tout prestataire lésé, Cass 3e civ. 16 mai 2001, n° 99 – 19838.

II. Solutions pour exiger du syndic la réalisation des travaux collectifs adoptés en assemblée

Dans l’hypothèse d’une inexécution de travaux collectifs (acceptés en assemblée et payés par les copropriétaires) imputable au seul syndic, les remèdes juridiques envisageables sont de deux ordres.

La première voie amiable consiste à le mettre en demeure (LRAR), avec copie à titre informatif à son assurance de responsabilité civile (dont les coordonnées sont mentionnées dans son contrat de mandat) de se plier à son impératif légal dans un délai déterminé. Et de souligner, la conséquence (ci-dessous) dans le cas contraire, tant pour lui que son assureur.

La seconde contentieuse, sous la forme d’une assignation auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, visant à sa condamnation à titre :

– principal à mandater les travaux par le juge des référés saisi par un ou plusieurs copropriétaires ;

– accessoire en indemnisation du préjudice personnel du ou des copropriétaires poursuivants, voire du dommage collectif du syndicat des copropriétaires requise par le président du conseil syndical habilité à cet effet par l’assemblée (art. 15 de la loi).

Le syndic se doit d’appliquer les décisions de l’assemblée en matière de travaux collectifs. A défaut, ils s’exposent, lui et son assurance civile professionnelle, à une procédure judiciaire destinée à l’y contraindre, ainsi qu’en réparation financière aussi bien des copropriétaires pris individuellement, que du syndicat, via une délégation de pouvoir exceptionnelle de l’assemblée au président du conseil syndical.