Lorsque le conseil syndical encadre les disponibilités de son gestionnaire pour administrer la copropriété

En copropriété, il y a deux écoles de conseil syndical : ceux qui se battent pour leur copropriété et imposent une collaboration de travail avec leur syndic, et ceux qui laissent leur syndic faire ce qu’il veut.

Généralement, pour se défausser, cette seconde école indique que « le syndic est un professionnel qu’il faut laisser travailler », d’autres qu’ « il n’y a rien à obtenir des syndics, surtout des grands groupes ».

En parallèle, il y a ceux qui savent s’imposer dans l’intérêt de leur copropriété, généralement ils sont adhérents à l’ARC Nationale.

A ce titre, nous ne résistons pas à présenter comment un conseil syndical a imposé à son syndic la présence permanente d’un gestionnaire pour administrer sa copropriété.

Avant d’entrer dans le détail, expliquons le calvaire que vivent beaucoup de conseillers syndicaux et copropriétaires.

I – Une absence de gestionnaire permanent

Actuellement, des grands groupes de syndics tels que FONCIA ou CITYA font une course de vitesse pour récupérer le plus de cabinets.

La logique est simple : récupérer des parts de marché, pour s’implanter comme leader voire carrément obtenir un monopole d’offres dans certains quartiers ou villes afin d’imposer leurs conditions commerciales sans possibilité de concurrence.

Pour cela, ils récupèrent tous types de cabinets même les bancals ou qui disposent de gestionnaires incompétents.

9/10 fois, les bons gestionnaires des cabinets rachetés préfèrent démissionner laissant alors aux gestionnaires des grands groupes la charge de gérer les copropriétés récupérées.

Ce petit jeu pervers entraîne à la longue des abandons de poste avec un turnover dénoncé par l’ARC Nationale, mais également par des anciens gestionnaires.

Les conséquences sont multiples et en premier lieu la méconnaissance des nouveaux gestionnaires embauchés des modalités de fonctionnement et des enjeux des copropriétés qu’ils gèrent, provoquant la frustration des conseillers syndicaux et des copropriétaires.

Les copropriétés tombent progressivement dans un coma artificiel avec des appels de fonds qui se génèrent automatiquement sans réelle gestion active de la copropriété.

Face à cette absence de gestion, les copropriétaires refusent de payer leurs provisions de charges au grand bonheur des grands groupes qui automatisent les envois de courrier de mise en demeure à plus de 50 € la pièce.

Face à ces risques, un conseil syndical adhérent à l’ARC Nationale a souhaité sécuriser le dispositif et les intérêts de la copropriété.

II –Verrouillage du conseil syndical

Avant d’entrer dans le détail, voici la résolution rédigée par le conseil syndical validée par le cabinet FONCIA :

Et oui, suffisamment aguerri par la situation, le conseil syndical a prévu une résolution validée par le syndic qui consiste à considérer que toute absence prolongée du gestionnaire sera un motif pour le révoquer.

Par ce biais, tout d’abord le syndic reconnaît que l’absence d’un gestionnaire est effectivement un manquement suffisamment grave tel que prévu à l’article 18, chapitre VIII, de la loi du 10 juillet 1965.

Mais encore, grâce à cette résolution, même si le syndic se retrouverait en sous-effectif, il serait contraint de privilégier cette copropriété en lui attribuant un gestionnaire évitant ainsi la résiliation de son contrat.

Et oui, même FONCIA cède lorsqu’il a en face de lui un conseil syndical armé qui sait se faire respecter.

A bon entendeur, je vous salue !