La proportion du poste de charges « entretien » prend de plus en plus de place dans le budget prévisionnel

Le premier poste de charges en copropriété est le chauffage.

En effet, il représente 30 à 50 % des dépenses courantes.

Néanmoins, on relève d’autres postes qui commencent à prendre une place de plus en plus importante dans la répartition des charges qui doivent alerter les conseillers syndicaux.

Nous retrouvons tout d’abord le poste « assurance » avec une augmentation de 3 à 8 % par an qui s’explique principalement par l’indice de révision et par un manque de mise en concurrence des contrats.

En parallèle, on relève une autre ligne budgétaire qui évolue de manière inquiétante : il s’agit de l’entretien dit courant qui cache souvent des travaux qui auraient dû être votés en assemblée générale.

Voyons cela de plus près.

I – Un poste qui prend de plus en plus de place

Selon notre observatoire des charges, le poste « entretien et petites réparations » connaît une évolution fulgurante, dépassant, dans certaines copropriétés, les dépenses liées au chauffage.

La raison de ce phénomène est due à un mauvais voire un défaut d’entretien des parties communes et équipements collectifs, sachant que la grande majorité des copropriétés ont été construites avant les années 1970.

Ainsi, les copropriétaires doivent à présent assurer les entretiens qui n’ont pas été réalisés au cours de l’existence de la copropriété, qui concernent aussi bien des dysfonctionnements sur le bâti que sur des équipements collectifs.

Même s’il s’agit d’entretien, les sommes engagées sont souvent importantes entraînant des dérives budgétaires.

Mais encore, voulant traiter ces dysfonctionnements sans passer par l’assemblée générale, le syndic engage des interventions ponctuelles qui « colmatent le problème » sans les traiter définitivement, reproduisant alors les désordres sur plusieurs exercices.

Cela concerne principalement les fuites où le syndic engage dans un premier des recherches qui coûtent de l’argent, pour dans un second temps, valider des interventions ponctuelles plutôt que de traiter le problème à la racine en présentant en assemblée générale des travaux de remplacement de tronçons de canalisations d’eau.

II – Les conséquences d’un entretien aléatoire

Face à ce nouveau phénomène qui confirme un défaut d’entretien qui aurait dû être programmé dans le temps, le conseil syndical doit se mobiliser.

En effet, le défaut d’entretien courant entraîne deux conséquences qui sont, d’une part, une aggravation accélérée du bâti et des équipements collectifs et, d’autre part, des sommes à engager plus importantes liées à leur rénovation.

Par conséquent, le conseil syndical doit profiter de la réalisation du plan pluriannuel de travaux pour déterminer quelles sont les mesures d’entretien courant et préventives à réaliser.

Ces dépenses doivent alors être estimées, soit dans le cadre de travaux proposés en assemblée générale, soit dans le cadre d’un entretien courant inclus dans le budget prévisionnel.

L’erreur à ne pas commettre est d’entrer dans une spirale qui consiste à engager chaque année des opérations ponctuelles d’entretien qui coûtent à la copropriété sans régler définitivement le problème.

Cher conseil syndical, encore une mission qui vous engage.