Un syndicat de copropriété mandant et client : le problème majeur des syndics ?

Voilà un sujet qui va encore susciter des commentaires au lieu d’essayer de réfléchir sur le fond du dossier.

Il s’agit de comprendre pourquoi il existe un malaise de plus en plus palpable entre les copropriétaires et leur syndic professionnel.

Certains professionnels vont indiquer que tout va bien d’autant plus que l’ensemble des difficultés que rencontrent les copropriétés sont du fait de l’ARC Nationale.

Bon, après l’avoir dit, essayons d’être plus sérieux à travers notre réflexion.

I- Un syndicat des copropriétaires à la fois client et mandataire

De manière générale, un mandataire doit agir avec loyauté à l’égard de son mandant.

Cela concerne par exemple un avocat à l’égard de son client.

Dans le même registre, le syndic signe un contrat de mandat avec son mandataire qui est le syndicat des copropriétaires. A ce titre, le mandataire doit agir de manière loyale à l’égard de son mandant devant défendre ses intérêts sans se retrouver en conflit d’intérêt.

Or, le syndic qui est également un commerçant a pour objectif d’augmenter ses profits en essayant de vendre des produits à son client qui s’avère être le syndicat des copropriétaires qui est également son mandant.

Ainsi par nature, le syndic se retrouve en conflit d’intérêt entre sa position de mandataire et de commerçant.

A titre d’exemple, certains syndics considèrent que même s’il est illégal de facturer la gestion des appels d’offres pour réaliser des travaux, cela se justifie compte tenu du temps investi à cette tâche.

Cette analyse découle du fait que même si le syndic est mandataire, en tant que commerçant, il considère que « le temps passé est de l’argent » qui doit être facturé à son client, syndicat de copropriétaires.

Néanmoins, ce qu’ils oublient est qu’ils perçoivent déjà des honoraires pour assurer cette mission.

II – Le chat qui se mord la queue

On pourrait penser que ce problème n’a pas de solution et pourtant il existe un moyen simple de juguler cette difficulté. 

Il suffirait d’imposer au syndic de ne pouvoir proposer qu’une mission de mandataire sans être autorisé à assurer des activités parallèles de commerçant.

En effet, en donnant la possibilité au syndic de pouvoir proposer au syndicat des copropriétaires des activités parallèles notamment en tant que courtiers d’assurance, de services de maintenance, de prestataires de notification électronique, le syndic et surtout les grands groupes biaisent la concurrence.

Le procédé consiste à baisser le montant des honoraires de base pour ainsi récupérer des copropriétés pour ensuite vendre à travers leurs filiales de services annexes qui en définitive leur permet de dégager des marges substantielles.

Or, les petits et moyens cabinets de syndics qui eux n’ont pas de filiales, sont contraints de proposer les mêmes tarifs d’honoraires de base afin d’éviter d’être distancés en cas de mise en concurrence et ensuite se retrouvent contraints de trouver des solutions parfois en usant de pratiques abusives voire illégales pour compenser leur baisse d’honoraires.

Ainsi, en imposant un syndic de n’être que syndic, l’ensemble des cabinets serait sur un même pied d’égalité présentant des honoraires sérieux n’étant plus ensuite tenté de trouver des stratagèmes plus ou moins légaux pour s’y retrouver économiquement.

Voilà pourquoi l’assainissement des copropriétés doit inévitablement passer par un assainissement du métier de syndic en imposant un meilleur encadrement de la profession qui doit vraisemblablement passer également par des sanctions qui devront être exprimées par des instances indépendantes dans lesquelles les présidents de chambre professionnelle n’y siègeront pas.